XX国际温泉 五星商务会馆 项目计划书.docVIP

呼伦贝尔海德置业投资有限公司 财富国际温泉商务会馆 项 目 计 划 书 （此计划不含温泉收入及其带动） （供参考） 2011年十月 呼伦贝尔海德置业投资有限公司 呼伦贝尔市财富国际温泉五星会馆 项 目 计 划 书 前 言 我公司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，就本项目的可行性研究结果报告如下： 第一部分 项目总论 财富国际五星会馆，是呼伦贝尔市海德置业投资有限责任公司投资运营的豪华商务会馆项目，主要功能为五星级温泉商务会馆和高级休闲健身服务中心。财富国际温泉会馆严格按照国家五星级会馆标准建设，会馆在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施。 1.1项目背景 1.1.1项目名称 财富国际温泉五星会馆 1.1.2开发公司： 呼伦贝尔市海德置业投资有限责任公司 1.1.3项目的建筑规模和内容 财富国际项目五星级高级温泉商务会馆，规划用地面积平方米主体占地面积平方米。层，总投资1.3亿元经过年的发展已成为商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土工商界及投资者所垂青。 1、入住率分析 2010年呼伦贝尔地区会馆的入住率6-8月份一般旅游望季达95％，其它月份平均入住率要低一般为40%左右，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；财富国际温泉会馆以其独特的地理位置及呼伦贝尔唯一一家代温泉的会馆，在淡季平均入住率也可达到80%左右 2、会馆管理分析 呼伦贝尔地区会馆的管理企业分为三种情况： A、发展商自管 B、聘请国内知名会馆管理公司合作合资管理或全权管理 C、聘请国内知名会馆管理公司作顾问，发展商自己管理 海拉尔地区会馆市场现状调查——价格及配套设施 会馆名称 价格构成（元） 配套设施 备注 呼伦贝尔宾馆 标准房（300-1280） 商务套（800-1680） 豪华套（1800-2880） 总统套房（4980-18800） 中西餐、洗浴中心、夜总会、咖啡厅 配套设施整体档次高档，但经营一般 友谊国际大酒店 标准房（300-1180） 商务套（800-1800） 豪华套房（1800-2880） 总统套（49800-12800） 中餐，夜总会，健身房，咖啡厅 配套设施高档并富有特色，是主要利润来源 财富国际商务会馆 标准房（600-1280） 商务套（900-1800） 豪华套房（1800-2880） 总统套（6400-12800） 中西餐、住宿、洗浴、咖啡厅、专卖店、超市、运动健身、游泳馆 配套设施高档并富有特色，是主要利润来源 小结： 1、呼伦贝尔地区现有的唯一家五星级温泉会馆，有绝对的稀缺性。配套设施高档并富有特色，因此，项目经营所面临的是基本无竞争对手的市场； 第三部分 项目分析及评价 3.1项目SWOT分析 3.1.1 SWOT分析 优势（S） 1、项目位于中心城新区，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区、高档住宅区，具备良好展示面； 2、区域最高档商务会馆，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型会馆，对客户的综合吸引力较大； 3、发展商属于具有政府支持的全资民营企业，能给客户以坚定的消费信心； 4、项目本身已具有一定的会馆客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 机会（O） 1、项目带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础； 2、新旧区公交线年内多路通车，进一步缓解交通压力，消费能量得以释放； 3、卓达、金鼎等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个新区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升； 4、财富国际温泉商务会馆项目在呼伦贝尔市场处于无竞争状态，营销外部环境极其优越； 5、周边消费能力强； 6、本区居民可支配收入高，消费欲望强烈。 3.2项目评价 财富国际温泉五星会馆项目在呼伦贝尔目前仍属于独一无二的房地产产品类型，在整个呼伦贝尔市场来说，属于高档的会馆项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计经范营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低会馆的经营成本，提高会馆的盈利能力，尽量保证实现经营中承诺的投资回报，降低投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及呼伦贝尔经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。 第四部分 销售及经营收入测定 4.1各类物业销售收入估算 1、经营项目已知条件估算： （1）餐饮营业面积:4993㎡，年收入:2672万元,其中:旺季日800人*100元/人*100天=800万元、淡季600人*120元/人*260天=1872万元； （2）客房营