瑞安五星级宾馆及商业服务项目定位报告.docVIP

瑞安五星级宾馆及商业服务项目定位报告  一、项目概况及分析 （一）项目概况 项目位于瑞祥新区核心位置，罗阳大道北、瑞枫公路以南，主要技术经济指标如下： 占地面积 66722㎡（宾馆用地19574㎡、商业服务业47148㎡） 地块用途 五星级宾馆和商业服务业用地（批发零售、住宿餐饮、商务金融用地） 主体建筑物性质 五星级宾馆、综合商业服务设施（包括综合商场、大型超市、影视游艺、图书展示、休闲娱乐、特色餐饮等）及其配套、管理用房 建筑总面积 ≤140000平方米（其中：宾馆规模为400-500客房，宾馆面积≤75000平方米、商业服务设施用房面积≤65000平方米），地上建筑面积最多可超出10% 容积率 宾馆用地≤3.83、商业服务业用地≤1.38 建筑限高 宾馆用地≤150米，商业服务业用地≤24米 建筑密度 宾馆用地≤35%、商业服务业用地≤40% 建筑物层数 宾馆用地≥40层、商业服务业用地≤6层 绿地率 宾馆用地≥30%、商业服务业用地≥20% 使用要求 五星级宾馆及土地使用权不得分割销售、转让，同一规划功能（指综合商场、大型超市、影视游艺、图书展示、休闲娱乐、特色餐饮六种规划功能）的商业服务业用房及其土地使用权不得分割销售、转让，并在2015年10月1日前所有的房屋所有权和土地使用权不得分割销售、转让 工程及开业时间要求 商业服务业在2010年5月1日之前开工，宾馆在2010年10 月1日之前开工，商业服务业在 2013 年5月 1日之前竣工，宾馆在2013年10月1日之前竣工。2014年1月1日前商业服务业项目开业，2014年10月1日前五星级宾馆开业 （二）项目四侧 东侧：文定路、客运站 南侧：文庄路、市政广场 西侧：文节路 北侧：瑞枫大道 （三）道路交通分析：项目交通易达性及展示性好 （1）南侧：文庄路及市政广场，道路及广场开阔； （2）北侧：瑞枫大道，道路开阔，将是瑞安的交通大动脉及之一及快速通道； （3）东侧：文定路及未来的长运站，道路开阔； （4）西侧：文节路，道路开阔； （四）周边环境：目前项目周边基本上是一片空白地，人车流稀少，未来项目周边规划有长运站、市政广场、公交首末站、学样等社会配套；规划有华龙一品、村民返还地、保障性住房等住宅；瑞祥新区商业步行街商场、华龙一品约5000方的底商等商业；各类中小学及幼儿园，如瑞祥新区成形，项目周边环境将适合本项目商业发展。 （五）途径项目的公交路线 目前只有13路一路公交经过本项目，项目东侧即是未来的长途客运站，且项目四周交通易达性好，但未来须增加公交路线。 （六）项目SWOT分析 1、项目优势（S）： （1）宏观优势：现瑞安城市化进程较快及经济的发展，而商业发展却仍停留在较初级阶段，管理先进、业态齐全、购物环境上乘的商业较为缺少，为项目的发展提供很大想象空； （2）交通优势：项目处于展示性及易达性好，停车方便； （3）位置优势：处于未来城市发展位置，周边公共配套较多 ,为项目聚集大量人流提供先天的优厚条件； （4）竞争优势：项目周边商业普遍档次低、高层次商业竞争小； （5）开发商优势：开发商拥有较雄厚的经济实力、人脉等社会资源； （6）规模优势：项目总体量达14多万方，在现开发商业中首屈一指； 2、劣势分析（W）： （1）人们固有的消费习惯主要集中在虹桥等老商圈上，要改变这种消费习惯在短期内有一定的难度； （2）项目周边商业氛围未形成，商业氛围尚需进一步培养； （3）项目地块被河一分为二，从整体会影响项目规划及动线等； （4）项目周边配套不全、人气及商业还有待提升； （5）政府规定的项目技术指标，一定程度上限制了项目开发及发展方向； （6）瑞祥新区人口少，机关事业单位少，难以形成以白领阶层的成熟商圈； 3、机会分析（O） （1）政府规划：我项目符合政府商业规划要求，有利于同政府沟通； （2）区域发展：未来瑞安及瑞祥新人口增长，众多楼盘的开发、置业等，提高项目升值机会； （3）瑞安上档次、上规模的商业物业相对缺乏，为项目发展提供很大可利用空间； （4）瑞安缺乏大型知名超市及商家，本项目商业可满足项目周边长久的商业需求； （5）众多知名连锁品牌商业，加速向二三张城市拓展； （6）升值无限：瑞祥新区为政府近年大力发展的区域，现周边村庄炒地炒房已很普遍； （7）随着温福铁路的开通，通讯及交通条件的改善，“地球村”已成为现实。要充分发挥瑞安市“汽摩配之都”等加工业集聚优势，吸纳国内外采购商来瑞安； 4、威胁分析（T）： （1）直接面临瑞祥新区商业步行街等未来竞争对手威胁； （2）炒铺现象较普遍：为商业经营存在较大不稳定性； （3）市场大环境不佳：全球金融海啸、国家宏观调控等大环境，存在不确定因素； （4）高投入、高风险：本项目