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鸿泰雅居 方案设计任务书 深圳市安泰城投资发展有限公司 2010年11月 目 录 一、项目基本情况 二、项目定位 三、开发理念 四、项目技术经济指标 五、总体规划原则 六、交通组织原则 七、景观规划原则 八、单体设计原则 九、户型设计原则 十、提交设计文件要求 十一、进度安排 十二、本设计方案招标费用 一、项目基本情况 1．项目概况 1）项目位置 本项目位于深圳市盐田区后方陆域西南片区。 2）占地面积 用地面积为20104.95平方米，容积率1.2，总建筑面积 24126 平方米，由北延伸为山体。用地地形由南向北逐渐走高，中心沟谷。用地属于山丘、坡地相结合的类型填。地块的绝对标高 76.34-110.35 米。用地局部最低处绝对标高 76.34 米，而用地西北部最高处绝对标高 110.35 米，即用地内最大高差34米。从整个标高变化情况看，呈现东南向西北逐渐升高的地形变化。 3）地块周边状况 项目北面临市政道路，路面绝对标高111.14---112.42米，南侧有现状排洪渠，西部背靠梧桐山，东部可远望盐田港。 4）地块平面图 2．项目优劣势分析 优势 1）地形优势 2）主题概念优势 3）周边生态环境景观优势 4）周边公交系统及配套设施优势 5）其它 劣势 1）地形劣势 2）环境影响劣势 3）周边不良景观劣势 4）周边公交系统及配套设施劣势 5）其它 二、项目定位 1．客户定位 （相关内容由项目策划部门提供） 2．主题定位 产品塑造——波式风情别墅·形态意向 意大利·波西塔诺 小镇建筑印象： 资源型· 低密度· 高端物业 建筑特点：在注重外力面的层次感设计外，非常强调露天户外空间的休闲功能，提升生活情调及品位。门、窗多采用弧型结构，屋顶的筒瓦也是弧型，特点非常突出。 3．物业类型 外融内秀原则——充分发挥南向山景优势，将山景融入园林，进一步强化其半山豪宅的尊贵感及私属感；同时，强调园林及规划与建筑本身的融合，并弱化周边不利环境影响，提升整体居住品质感。 通过引山泉或水循环技术制造流水园林水景观，主要为别墅增加个性化特色，营造山水的氛围。 在项目东侧、北侧设置生态围墙，使社区环境私属感更强，弱化周边建筑对别墅区的视觉影响，从细节彰显尊贵 本项目可以发挥靠山优势， 小范围开发私家山体公园， 修建登山道，再度提升 项目尊贵感。 坡地利用 山地别墅的 前后多重庭院 通过坡地处理， 使得别墅的 地下室演变为地上空间， 拥有与地上空间相同 的采光和通风条件。 三、开发理念 1．突出主题文化：2．先进性：3．独特性：4．均好性：5．人文性：6．舒适性：7．实用性：8．经济性：9．规范性： 四、项目技术经济指标 1．技术经济指标： 占地面积：20104.95㎡ 计容积率建筑面积：24126㎡ 其中：住宅23976㎡，垃圾收集站50㎡，物业管理用房100㎡。 建筑容积率：1.2 建筑覆盖率：≤35% 绿地路：≥35% 建筑高度：原则不超过60米，东南侧因地势高差可放宽到80米。 车位数：200辆（不含别墅自带车库） 车户比： 其它： 2．户型配置（表中数据为最低要求，可依据实际方案调整配置） 考虑到本项目需符合90/70政策，即90平以下的房子要占70%（建面2.4万平），而本项目将打造高端资源物业，因此必须提升项目单位面积，户型设计主要可从“超大赠送面积”和“双拼户型”进行解决。另30%大面积指标主要用于别墅物业，共约7200平。 本项目为高档物业，在进行户型设计时必须考虑公共空间的宽敞舒适、赠送面积的实用性和原始户型75%以上的使用率。 底层/顶层复式设计应与其他普通复式进行区别，需更突出其类似叠加别墅的概念，底层复式设有独立入口/花园/车库设计，顶层复式有露台花园/入户花园设计。 大户型产品应凸显居住的奢华享受。（即厅房等功能空间设计尺度要大） 复式的赠送面积除考虑室内客厅中空外，应多考虑其他不计容积率部位的赠送。 单位类型 面积区间 赠后面积 可售套数 可售面积 面积比例 套数比例 备注 小复式二房（变大三房） 89平 140平 88 0.79万 30% 45% 两梯两户 赠送花园/天台 叠墅1（复式二房的底层/顶层复式,一层一个单位） 180平 330平 8 0.14万 5.5% 4% 大复式四房（双拼，变六房） 合拼后160-170平 300平 66（132） 1.09万 41% 34% 两梯两户，单户可两房变三房使用，双拼后可四房变六房 叠墅2（复式四房的底层/顶层复式） 160-170平 320平 12 0.20万 7.5% 6% 赠送花园/天台 别墅 180－220平 360-420平 22 0.44万 16% 11% ? 合计 196套262 套 2.66万 100% 双拼后196套 3．配套设