《广州房地产市场风险测评报告(2012年5月)》.docVIP

成交过百万平米，品牌项目受追捧 【本月导读】 月成交达调控以来最高水平，品牌项目成交突出 5月全市商品住宅成交9099套，103.89万平米，环比增加52.06%，同比增加18.35%，月成交量自2011年以来首次过百万平米。碧桂园凤凰城、罗马家园、雅居乐剑桥郡等大型知名项目成交显著，受市场热捧。 均价结构性上涨，热销项目性价比明显 5月份商品住宅均价11989元/平米，环比上涨3.66%。其中，中心城区销售均价为20308元/平米，环比上涨34元；郊区销售均价为9363元/平米，环比上涨129元。价格总体维持平稳。 本月两宗住宅用地出让，总建约27万平米，一宗当月成交 5月广州有2宗住宅用地推出，规划建筑面积26.97万平米，推出楼面均价1708元/平米。其中花都地块底价成交，折合楼面价1829元/平米。 供需回落，均价总体持稳 楼市迎来“红五月”，成交量环比增加五成，自2011年以来首次过百万平米，在庞大的需求下，5月约57万平米新增供应入市，同比增加约三成。预计 6月成交或有所回落，均价总体持稳。 1、2012年5月广州房地产市场运行现状 1.1当前市场的成交及价格情况 成交量环比增加五成，品牌项目成交突出 5月全市商品住宅成交9099套，103.89万平米，成交量环比增加52.06%，同比增加18.35%，套均签约面积114.18平米。其中，中心城区成交2275套/24.93万平米，约占总成交量的四分之一；郊区成交6824套/78.96万平米。 从具体区域分布看，增城、番禺、花都继续领跑广州楼市，其中增城成交1955套/23.33万平米，占总成交量的22.46%，居各区之首；番禺成交1775套/21.04万平米，占总成交量的20.25%，成交量居第二；花都成交1613套/17.07万平米，成交量居第三。 从具体项目来看，增城碧桂园凤凰城重夺销售冠军宝座，成交332套/4.28万平米；海珠罗马家园本月推出全新一期，受市场热捧，网签330套/2.95万平米，居于销售榜的第二；番禺全新盘雅居乐城南源著本月成交267套/2.49万平米，居于第三位；雅居乐在番禺的另一个项目--雅居乐剑桥郡本月亦推出新一批产品，同样获得市场追捧，劲销241套/2.97万平米。 图1：2010-2012年广州住宅签约情况 数据来源：CREIS 均价结构性上涨，热销项目性价比明显 5月份商品住宅均价11989元/平米，环比上涨3.66%。其中，中心城区销售均价为20308元/平米，环比上涨34元；郊区销售均价为9363元/平米，环比上涨129元。 雅居乐在番禺区的两个项目，雅居乐城南源著和雅居乐剑桥郡，本月均有全新产品面市，城南源著更是全新项目，开盘9200元/平米，总折扣88折，创市桥南板块新低。剑桥郡最后一次推出小户型产品，成交均价在13500元/平米左右，相对于前期15000元/平米报价，价格有所调整。较好的性价比和项目本身的良好口碑，使得这两个项目本月销售量位居三、四名。 图2：2010-2012年广州商品住宅签约均价走势 数据来源：CREIS 1.2当前市场的销售速度和去化周期 成交显著回升，出清周期缩至9个月 5月成交大幅回升，中心城区成交24.93万平米，环比增加七成多。而新批上市面积为18.26万平米，环比减少约四成，可售量较上月减少1.55万平米，为141万平米，出清周期缩短至9个月。 图3：2010-2012年广州中心城区住宅销售速度、出清周期走势图 数据来源：CREIS 供需涨跌不一，供销比回落 成本月广州（十区两县市）住宅签约103.89万平米，环比增加五成多，同期新批上市面积继续增加至57.20万平米，环比减少47.76%，供需涨跌不一，供销比降至0.55。 图4： 数据来源：CREIS 2、未来市场走势分析 2.1土地市场 2.1.1土地市场供应情况 本月广州2宗住宅用地出让，总建面积约27万平米 5月广州有2宗住宅用地推出，合计可建设用地面积10.91万平米，规划建筑面积26.97万平米，推出楼面均价1708元/平米。 图5： 数据来源：CREIS 2.1.2土地市场成交情况 花都住宅用地底价成交 花都区广花公路以东、新华环城公路以南地块是本月唯一成交的住宅用地，该地块可建设用地面积1.24万平米，规划建筑面积3.36万平米，出让起始价6151万元亿元，最终以底价成交，折合楼面价1829元/平米。 图6： 2009-2012年广州住宅地块溢价率及楼面均价走势图 数据来源：CREIS 2.2住宅市场 2.2.1住宅市场供应 2012年1-4月广州商品住宅施工面积同比继续保持增长 2012年1-4月广州商品住宅施工面积为4377.32万平米，同比增长17%，施工面积仍然