20040810_无锡_房地产市场解析@规划、消费者、48.ppt

无锡房地产市场解析 项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越 无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。 发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。 苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性 苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。 无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城 滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区 蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。 2004年3月底，万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地，并在9月底同时一期开盘。滨湖新城开发提速。 在无锡“两横一纵”的城镇体系空间结构中，马山镇不在其城镇发展主轴上，也没有明确的定义 无锡总面积为4788平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、宜兴两个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区七个区。 “两轴”：沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴。 “一纵”：即沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴 以上述三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。 而在无锡市城区 “七片一带”的总体布局结构中，本区域也不在城市未来发展的主方向上－开发建设滨湖新城 滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区 新区：以工业、居住、物流为主的综合区，其工业以外向型经济和高新技术产业为主，是无锡最主要的高新技术产业区 城中区:居住+商业商务中心 蠡溪区：居住新区+旅游商贸 东亭区：工业+居住+商贸 山北区：居住+传统工业 锡北区：居住+物流+生命科技园区 从未来各区域人口缺口看，马山不是城市发展的主导方向，不会形成大规模居住区 项目的市场实现必须依靠吸引马山之外的潜在客户需求 无锡中高端客户置业需求分析 无锡人均可支配收入在长三角处于中等水平，但增长速度高于其他地区 无锡近年居民收入两极化日益明显，并且趋势明显加快，中高端收入阶层占很大比重 民营经济迅猛发展，私营企业数和私人投资量增势明显，对高端住宅市场的支付能力增强，同时巨额民间投资急于释放 私人房地产投资被无锡人认为是一种目前较为理想的投资理财方式 有着深厚文化传统的无锡，在消费观念上保守而务实。买房置地被无锡人认为是既具有实用价值又符合经济考虑的投资 股市和债市不景气压抑了私人投资，无锡民间资本急需稳健而高回报的投资方式 结论：无锡中高端消费者资金实力雄厚，对中高档物业购买能力强，且投资需求巨大 以上海为核心的长三角地区，将成为无锡中高端房地产需求的另外一个重要来源 无锡中高端置业者属于典型被引导型 世联“客户价值取向”模型 市场调查和深入访谈显示的无锡中高端客户置业价值取向 情感 价值 规范 习惯 身份 我们挖掘和总结了无锡中高端消费者置业中的核心需求，并找出了中高端客户的三个需求点 2001年以来,无锡住宅市场供给迅猛攀升,并且此趋势将继续持续 商品住宅成交量迅速攀升 无锡市区近期推出类别墅高端物业 滨湖新城类别墅高端物业：面向财富阶层的低密度豪宅需求 市区内中高档类别墅项目属于混合式社区，满足日常居住需求 位于滨湖新城的万科 ? 魅力之城和 顺驰 ? 天鹅湖，是无锡大规模住宅社区的代表 万科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒适居住，充分营造城市氛围 魅力之城的三张牌 魅力之城以日本千叶·幕张新城为标杆，旨在打造现代化综合城市和次区域中心，现代性和综合性是其本质特征 社区内部大手笔规划和配套，全方位满足无锡人便利、舒适的居住需求 天鹅湖的户型设计在无锡市场上处于相对领先水平，引入诸多满足舒适居住的创新元素 以魅力之城和天鹅湖为代表的滨湖新城，将满足方便、舒适的居住需求，成为无锡人一居首选区域，形成“一极” 位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区，距离中心城区较远，但交通条件在快速改善 马山：环太湖自然山水风光带的重要组成部分，是中心城重要的生态走廊 本项目通过十八湾公路连接市区，距离无锡城中区约35公里（现时车程40分钟，十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟） 也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速，将拉近马山与长三角其他城市的联系 规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区，拉近与市区的距离。 在马山地