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主题：集体土地使用权价格评估（相关讨论和学习） 2011年7月22日例会论题 最新案例 集体土地使用权分类 小提问 流程图 法律依据 法律依据 估价方法 估价思路 成本逼近法公式 土地取得费 是否认可增值收益该取？ * * 土地使用者：惜福镇演礼村青岛世纪橡胶有限公司 用途：工业 使用权类型：批准民用企业用地 使用权面积：4104.0平方米 评估目的：集体土地使用权价格评估 农用地 建设用地（宅基地、乡镇企业用地 、乡镇公益用地） 1 集体土地使用权是否可以单独抵押？ 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的土地使用权同时抵押，但 乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押 2 宅基地 乡镇企业用地 乡镇公益用地 水田 水浇地 旱地 如被征用，即转变成国有土地 流转 二次流转 耕地 集体建设用地 集体建设用地 说明 这一规定通常会认为集体土地如转变成建设用地或者进行流转 就必须办理征地手续？但是《土地管理法》中还有其他关于集体 土地流转的规定。 《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行 征收或者征用并给予补偿 说明 这一条是对农村集体承包农用地可以进行流转的规定。 第十四条第二款 在土地承包经意期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行 适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上 村民代表的同意，并报（乡）镇人民政府和县级人民政府农业行政 主管部门批准。 说明 这一除外条款应该是为集体土地的农用地在一定条件下经依法 批准是可以转换为建设用地，而不需要办理国有土地征用手续的 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请 使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准 使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共 设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外 说明 这一条就更明确地为集体建设用地的流转作了有力的法律支撑， 集体建设用地在原用地企业破产、兼并等情形下是可以进行流转的 第六十三条 农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业 建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产，兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 土地评估方法 成本逼近法 市场比较法 收益还原法 基准地价系数修正法 剩余法 初探 使用成本逼近法估算时，首先应注意分析集体建设用地与国有建设用地成本构成的差异，不应该包括对所有权的补偿，因为前者不涉及所有权的转移，因此，集体建设用地的土地使用权取得成本不应该包括土地补偿费和安置补助费，开发费用则根据开发程度和区域内平均成本确定，与同等水平的国有土地开发费用无明显差异。那么具体到我们这个案例，进行估算土地价格的时候，成本逼近法中参数取值又是怎么确定？ 土地取得 费用 土地增值 收益 土地开发 费用 投资利润 投资利息 补偿价格 1 土地价格 2 土地取得费 3 土地开发费 + + = 3 税费 + 4 利息 6 土地增值收益 5 利润 + + 相关资料 （青岛市国土资源房管局网站信息） 陈局长你好：我是一名农民，我想问一下现在占用土地补偿费是多少？ 回答：您好！征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附物和青苗的补偿费。目前，我市执行的土地补偿费、安置补助费是依据经省批准的青岛市征地区片综合地价，地上附着物是依据市政府办公厅《关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（青政办发[2005]38号）。具体到某一块地的补偿标准是由所在地县级政府的征地机构进行实地调查，与被征地单位签订征地协议，并报有批准权政府批准后方能确定的。 土地补偿费 安置补助费 附着物 青苗补偿费 土地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 中国土地管理 部门从征地费 中提取的用于 征地事务性的 专项费用 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。 耕地开垦费是指为开垦耕地向非农业建设单位或者个人收取的包括保护性工程、农业生产配套设施、工程和生物技术、劳动力、生产资料等的投资费用 有关税费 两种形式 “生地”中的“增值收益”，这种增值是因为农用地转变为其他建设用地，新用途土地的土地收益将远高于原用途土地。 “熟地”中的“增值地租”，其来源在于被征用的土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能发生了变化，提高土地的经济价值，从而使土地收益能力提高。 土地增值收益 *