4第四讲 城市房屋拆迁.pptVIP

第三讲 城市房屋拆迁 一、城市房屋拆迁概述 （一）城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋，并由拆迁人对原房屋所有人进行补偿和安置的行为。 《城市房屋拆迁管理条例》1991年 《城市房屋拆迁管理条例》2001年 （二）调整范围 1、城市规划区内的国有土地 2、需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为 （三）拆迁当事人 拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位. 被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 二、拆迁管理 （一）房屋拆迁程序 拆迁许可证 房屋拆迁公告 实施房屋拆迁 （二）房屋拆迁单位资格 1、自行拆迁与委托拆迁 2、房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人 2003年7月，珠泉商贸城开工仪式在县城新建的体育馆举行。当地居民所提供的照片显示，当天在体育馆旁，几条醒目的横幅上有如下字样（如图） ： 　　“坚持服从和服务于县委、县政府重大决策不动摇。” 　　“谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子，谁工作通不开面子，谁就要换位子。” 　“谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子。” （三）拆迁范围确定后拆迁人的禁止事项 1、新建、扩建、改建房屋。 2、改变房屋和土地用途。 3、租赁房屋。 （四）拆迁补偿安置协议 1、签订拆迁补偿安置协议 第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 （第十五条）拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 2、达不成补偿安置协议 （第十六条）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 2003年12月1日，建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》 2003年12月31日，建设部发布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 当事人申请裁决，适用《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建设部，2004年3月1日起施行） 听证 （第七条）未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。 （第十八条）房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。 三、拆迁补偿与安置 （一）拆迁人对被拆迁人补偿的原则 拆迁人对被拆迁人给予补偿 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 张某是某拆迁区域内的被拆迁人，其房屋的自然状况是大小房子三处，经查有产权证的房屋25平方米，有关部门批准使用期限为两年的临时建筑15平方米，尚有一年的使用期，无证房屋6平方米。经拆迁实施单位核实，决定按以下方式处理：有产权证房屋25平方米按货币补偿评估价格每平方米2000元给予补偿；有临建批准手续的房屋15平方米，按其建造成本价的一半进行补偿，即每平方米500元，无证房屋不予补偿。 （二）拆迁补偿的方式 1. 货币补偿 2. 房屋产权调换 1.货币补偿 货币补偿标准----等价有偿 “区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）距离，周围环境、景观等。 用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案中也未记录用途的，以实际用途为准。 “等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。 《城市房屋拆迁估价指导意见》（2004年1月1日） 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 拆迁评估价值标准 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的