房地产公司之 2010～2012年经营管理目标及主要发展战略n.docVIP

2010～2012年经营管理目标及主要发展战略 一、目前房地产市场形势分析、展望以及我们的应对策略 1. 新一轮房地产调控政策力度大、措施严，密集程度和严厉程度空前 以今年1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台的新国十条加大了调控力度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线。在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈。 2. 受4月新政影响，土地市场二季度显著降温，新房和二手房市场“量跌价滞” (1) 土地市场二季度显著降温。虽然上半年累计推出量和成交量分别是去年同期的2倍和1.85倍，但5～6月土地成交量持续下降，6月成交量环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。受土地出让方式变化和企业拿地信心减弱等多因素影响，土地流标流拍现象有所增加。价格方面，4～6月全国103个城市住宅用地平均楼面价走势平稳，溢价水平显著低于年初。 (2) 新房市场量跌价滞。2010年上半年，13个重点城市中仅武汉、青岛新房成交面积同比增长，北京、上海、苏州、厦门同比降幅接近或超过50%，深圳、杭州、福州甚至超过60%。4月的新政对各城市成交量均有较大影响，但6月多数城市成交量渐趋平稳。价格方面，部分城市价格出现结构性下降，但整体仍维持高位，北京、深圳、杭州上半年成交均价同比上涨超过60%，厦门、福州涨幅超过40%，其他城市也有一定幅度的上涨。 (3) 高端住宅成交量降幅更加显著，但价格变动不大。2009年底至2010年初，全国主要城市高端住宅成交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过50%以上。受新政影响，各城市成交量陡然下降，其中北京、深圳5月成交量环比下跌超过60%，6月成交量持续下滑，多数高端楼盘成交量持续走低。价格方面，虽有部分新入市项目低价入市并取得较好的销售业绩，但高端住宅整体价格仍维持在较高水平，价格变动不大。 (4) 二手房市场领先新房发生调整。新政出台后二手房市场反应迅速，5～6月成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过30%，北京、杭州等之前成交火爆的城市跌幅居前。但从价格来看，除深圳外，各城市6月挂牌均价并未整体下跌，仅少数区域或项目出现下跌情况，挂牌量大幅增加。 (5) 消费者观望情绪浓厚。调查数据显示，二季度超过60%的受访者认为房价将下跌，而在一季度不到30%，认为房价将继续上涨的受访者从一季度的34%下降至11%；二季度购房者对国家调控政策的信心增强，认为政策执行力度较大的购房者较一季度显著增多，受此影响，超过70%的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望。 3. 政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小 对中央政府而言，现阶段处于调控效果的监测期，加之新政已经使得多数城市成交量显著下降，预计中央出台新的政策会更加谨慎，更严政策出台的可能性较小。但另一方面，短期内本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。中长期看，房产保有环节征税不可避免，但由于土地出让金对地方政府的重大意义，现有的土地出让金制度很难发生根本性改变。未来较长时间内，中国宏观经济能否持续走稳、宽松性货币政策何时退出将是影响未来房地产政策和市场走势的关键。 4. 下半年市场走势预判 (1) 土地市场：供应力度进一步加大，企业拿地机会显现 下半年将进一步加大住宅用地供应力度。据以往市场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下，如果要完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。 土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地上。土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效抑制了快速上涨的地价。政府对待土地调控政策会持审慎的态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，严格执行土地政策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。 进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流。土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格，招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊，解决的根本途径是明确土地供应计划，增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发商自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的