房地产开发与经营小组讨论定价策划报告.pptVIP

定价策划报告 报告总体说明 一、项目概况 二、定价目标 三、基本定价策略 四、定价过程 五、定价结果 一、项目概况 项目名称：东港花园 位??? 置：广州黄埔区文船路 占地面积：23470平方米 建筑面积：A区：22800平方米，B区：约5万平方米 项目现状：目前正在进行A区建筑物的地下室施工，预计今年12月封顶。B区尚未办理建设工程规划和施工许可证 招商方向：A区预计今年底封顶；B区建成时间待定，拟引进超市、百货等商业项目。 定价目标结论1：黄埔区的新住宅开发量小,增量也小,其市场开发属较为初步。 定价目标结论2：天河区的购房人群向郊区扩张,黄埔区将有能力吸引这一部分人群。 定价目标结论3：黄埔区新开发楼盘较少,而本案为其中一项切占有一定的份额.而下半年的新开楼盘只有本案。 三、定价策略 1总体定价策略 2全过程定价策略 3不同单元定价策略 1、总体定价策略 本项目采用高价策略 原因： 2009年在广州黄浦区新开盘的楼盘不多。产品比较适合该区域和现在市场的要求 2、全过程定价策略 采用稳定价格策略 原因： 在黄浦区这个区域中，房地产市场没有其他各区成熟和发达，新开发楼盘不多，而且邻近的天河区楼盘多，价格高，且市场趋于饱和状态。 3、不同单元定价策略 采用RP值作楼层调整 原因： 根据不同单元存在的差异，可以采用垂直价差和水平价差的定价策略来制定每一单元的价格 四、定价过程 1、项目价格要素分析 2、竞争楼盘要素对照表 3、目标楼盘单元定价（RP值） 舒适要素 便利要素 健康卫生要素 景观要素 物业管理要素 品牌要素 户型图 A区2栋 A区5栋 五、定价结果 整个楼盘均价 各栋均价 各单元RP值表 定价策划报告 06土（1）第二组 * * 地理位置 东港花园 文 船 路 具位位置 二、定价目标 1、2009全市十区九、十月销量对比表 2、2009全市十区住宅交易累计表 3、2009年黄埔区新开楼盘对比表 1、项目价格要素分析 4栋04单元 2栋02单元 2、竞争楼盘要素对照表 参考历史价格8400元/平方米 9000元/平方米 均价8500 元/㎡ 价格说明： 以上为现大户型均价，带装修三期二房和三房单位均价7200元/平米，带装修 均价9000元/㎡，带1500元/平方米的装修。 均价 黄埔区中山大道以东荔香路38号大院 黄埔区大沙地黄埔东路1号 黄埔东路南侧，丰东路东侧 文船路363号大院 项目 位置 总共分为A、B、C三个组团，均由18层高层洋房所组成 项目为单体楼，总建筑层数为地上30层，地下三层，共396户。本项目用地为商住性质，1-4层为摩登百货，高层为商住公寓，户型以中小户型为主，有单身公寓、一房一厅、二房一厅。项目总共有396户，地下车库车位140个。???? 黄埔花园项目由十栋12-23层高楼宇组成焦点装修家居网，是黄埔中心区域规模最大的生态水景园林社区。最后一期即四期的新货F1、F2两栋将于11月30日左右推出，约200套货量。 东港花园位于黄埔区文冲机械市场以东，四海酒家以西。项目分A、B两区开放，首推A区217套单位，主推80—90㎡的单位，同时还有40、60、110㎡单位。 基本介绍 住宅、普通住宅 高层商住 普通住宅,小高层洋房,多层洋房(带电梯 普通住宅,高层洋房 类型 天伦东时区 东城国际 黄埔花园 东港花园 楼盘 绿化率:32% 单体楼 绿化率： 31.00％ 绿化率： 33.4% 绿化 地铁5号线,公交线路有50路、240路、883路等多个公交线路 位处黄埔东路与港湾路交汇处，是地铁五、七号线大沙地站的交汇点，大沙地地铁站 ●车站：黄埔公共汽车总站，黄埔长途汽车站 ●地铁：规划中的地铁五号线大沙东站，近在咫尺 ●公共交通线路：505、506、507、50、240、43、227、292、233、245、516A、517路车等。 公交车：文冲村委站，途经线路包括433路、506路517路、566路、569路、570路、883路、夜46路 交通 广州黄埔金成房产开发有限公司 ? 广州亿方房地产开发有限公司? 广州黄埔花园房产开发公司 广州市东润房地产开发有限公司 开发商 物业管理费:洋房1.95?元/平方/月 2.50元/平方米·月 1.50元/平方米*月 1.5 元/平方/月 物业费 2007-12-22? 2008-09 新一期：2009年年底 2009-10，2009年11月月底 开盘 时间 2.89 7.35 2.48 2.9 容积率 130000平方米 53690平方米 420000平方米 72800平方米 建筑 面积 45000平方米 6120平方米 160000平方米 23470平