常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告汇.doc

常熟市招商城长江商厦改扩建项目 可行性研究报告 一、项目总说明 （一）项目背景 1、 常熟招商城发展现状 常熟招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”，商城内分设招商场、纺交市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区，拥有服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等29家大型专业批发市场，为日均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积2.5平方公里，2004年交易额达240亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。 近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理、基础设施陈旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城的持续发展。 2004年开始，常熟招商城进入全面扩容、升级阶段，上海轻纺集团投资6.5亿元打造常熟国际服装城；新建12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心，总投资3亿元；建筑面积达11万平方米的九龙大市场（原万利小商品市场）改扩建工程也已于2006年4月26日开工。 2、本项目现状 （1）地理区位 长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场227省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国际服装城相望，人流、车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源—近600个车位。 （2）建筑形态 长江商厦总建筑面积22317.7平方米；地下一层2075.90平方米；地上六层，其中一-二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达10米以上，两层共计11656.8平方米；三层以上为住宅，共计8585平方米。 长江商厦总占地面积为14914.08平方米，其中现有住宅占地为3070.18平方米，市场占地及空地面积为11843.9平方米，临街建筑延展长度达400多米。 （3）经营历史 长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，一、二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。 楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有10年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。 经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁、保安服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。 3、本项目投资方 即将进行长江商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位常熟较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有15年以上成功经验，他们还主持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验和客户资源。 （二）可行性研究报告编制的依据 本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商家以及对床上用品、服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假设： 1、 本公司以协议方式取得常熟长江商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。 2、 本公司对长江商厦的改扩建方案（详见本报告第五部分）将获得政府有关部门的批准。 3、 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。 4、 本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。 5、 国家宏观经济政策不作重大调整。 二、项目概况 常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目： 1、对现有长江商厦整体改造，包括： （1） 外立面改造：包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住（高级公寓）综合楼。 （2） 长江商厦一、二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造、增设客运扶梯。 （3）暖通、消防设施的改造。 2、在现有长江商厦北侧空地上新建4.02万平方米商业楼，包括： （1）地下一层0.375万平方米地下车库，设计90个车位及设备物业管理用房。 （2）地上一至三层0.995万平方米作市场（床上用品精品区域、服装辅料）。 （3）地上三层以上两座塔楼： A楼1.85万平方米作海鲜大酒楼、经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。 B楼0.8万平方米作住宅。 如本报告第一段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水、电、电信等市政配套条件比较优越。 三、市场研究 常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势 （1）商业物业 常熟市招商城起源于80年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要物业，随着各地新兴市场的崛起，原