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常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告汇
常熟市招商城长江商厦改扩建项目
可行性研究报告
一、项目总说明
(一)项目背景
1、 常熟招商城发展现状
常熟招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”,商城内分设招商场、纺交市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区,拥有服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等29家大型专业批发市场,为日均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品,市场面积2.5平方公里,2004年交易额达240亿元,名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。
近年来随着外地新兴市场的崛起,常熟招商城先天存在的布局欠合理、基础设施陈旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素,严重制约着商城的持续发展。
2004年开始,常熟招商城进入全面扩容、升级阶段,上海轻纺集团投资6.5亿元打造常熟国际服装城;新建12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心,总投资3亿元;建筑面积达11万平方米的九龙大市场(原万利小商品市场)改扩建工程也已于2006年4月26日开工。
2、本项目现状
(1)地理区位
长江商厦位于常熟招商城的西南区域,西临招商南路连接市场227省道,北临招商城第三停车场商城广场,南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国际服装城相望,人流、车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场,拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源—近600个车位。
(2)建筑形态
长江商厦总建筑面积22317.7平方米;地下一层2075.90平方米;地上六层,其中一-二层为床上用品市场和绒线市场,框架式结构,柱网跨距达10米以上,两层共计11656.8平方米;三层以上为住宅,共计8585平方米。
长江商厦总占地面积为14914.08平方米,其中现有住宅占地为3070.18平方米,市场占地及空地面积为11843.9平方米,临街建筑延展长度达400多米。
(3)经营历史
长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设,一、二楼商铺出租经营,三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理,并由后者出租给两家商户。由于下列原因,该商厦目前经营景气度不高。
楼梯装饰结构陈旧,该商厦内外立面装修已有10年之久,由于当时开发者对商业物业开发经验不足,初期装修设计的理念为街区式批发市场,未按完全批发市场的需求进行设计,这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。
经营模式落后,由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验,长江商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上,管理公司只提供保洁、保安服务,尚未引进国际先进的商业物业管理技术,造成该商厦内以经营低档商品为主,不能体现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。
3、本项目投资方
即将进行长江商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司,是由三位常熟较有实力的股东组成,三位股东在招商城均有15年以上成功经验,他们还主持或参股招商城多家大型商业物业的建设与改造,有着丰富的商业经验和客户资源。
(二)可行性研究报告编制的依据
本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料,派专人实地调查,走访批发商家以及对床上用品、服装辅料产业研究的基础上编制而成的,并作了如下假设:
1、 本公司以协议方式取得常熟长江商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。
2、 本公司对长江商厦的改扩建方案(详见本报告第五部分)将获得政府有关部门的批准。
3、 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。
4、 本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。
5、 国家宏观经济政策不作重大调整。
二、项目概况
常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目:
1、对现有长江商厦整体改造,包括:
(1) 外立面改造:包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造,目标定位为现代化商住(高级公寓)综合楼。
(2) 长江商厦一、二层市场部分内装修重新布局,对现有货运电梯予以改造、增设客运扶梯。
(3)暖通、消防设施的改造。
2、在现有长江商厦北侧空地上新建4.02万平方米商业楼,包括:
(1)地下一层0.375万平方米地下车库,设计90个车位及设备物业管理用房。
(2)地上一至三层0.995万平方米作市场(床上用品精品区域、服装辅料)。
(3)地上三层以上两座塔楼:
A楼1.85万平方米作海鲜大酒楼、经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。
B楼0.8万平方米作住宅。
如本报告第一段所述,该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处,交通交件便利,水、电、电信等市政配套条件比较优越。
三、市场研究
常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势
(1)商业物业
常熟市招商城起源于80年代初的路边市场,商业物业始终是该地区的主要物业,随着各地新兴市场的崛起,原
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