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第六章 城市房地产金融 第一节 房地产业与金融业的关系 房地产企业的资金运动过程 房地产开发企业开发投资额与自有资金对比情况 数据来源：中国统计年鉴2006 2000-2005年房地产开发企业资金来源情况 2005年三个主要城市人均可支配收入及商品房均价情况 数据来源：中国统计年鉴2006及互联网 房地产业对金融业的促进作用 房地产业对金融业的直接促进作用 房地产业为金融业提供了拓展资产业务、负债 业务及金融服务类业务的广阔空间 房地产业对金融业的间接促进作用 房地产业通过促进整个社会经济的发展为金融业的发展营造良好的市场环境及创造有利经济条件 房地产金融的概念、基本任务及主要业务 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产在生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融的主要业务包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易。 第二节 国际房地产金融制度模式分析 德国住房储蓄体系的机理—互相合作融资 假设建一套房的造价为1000个基本单位金额，有10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位，靠个人自己积累，需在10年后才能各自建房。现在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每人缴存100个基本单位，该体系每年都可以配贷1000个基本单位去建设一套房。使得这10个计划建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人单独存钱筹资建房住的时间大为缩短。 德国住房储蓄体系的推行效果 德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年代平均每年建设住房增加了1倍多。在过去的40多年里，德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿马克资金，购置、建造1100多万套住宅以及为旧房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系在住房融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代签订了住房储蓄合同的居民占总居民户数的1/3。 LOGO LOGO 1 3 4 房地产业与金融业关系 金融业为房地产业的发展提供支持 房地产业促进金融业的发展 开发与经营、流通与消费等方面的融资支持及融资以外的支持 提供业务拓展空间等直接促进作用及创造良好的外部条件等间接促进作用 货币资金 储备资金 商品资金 生产资金 购入物质资料及土地使用权 出售产品，收回价款 产品完工 在建筑地块上投入物质资料 1规模庞大 2生产周期长 3位置固定 4销售价格高 5使用寿命长 房地产企业产品特点 1资金投入量大 2整体资金周转慢 3资金运动受 地域影响大 资金运作过程特点 1资金运动集中性 与来源分散性 2资金投入巨额性与 积累的长期性小额性 3资金回流缓慢与 资金投入的连续性 4商品价值高与 单位购买力不足 房地产资金运动、积 累及来源的矛盾 以2005年为例，当年房地产开发企业的开发投资额为15759.3亿元人民币，而当年房地产开发企业的新增自有资金为3966.2亿元人民币 资料来源:中国统计年鉴2006 单位：亿元 5.6 0.2 0.5 2.2 0.3 3.5 债券 3834.7 3158.4 3138.3 2220.3 1692.2 1385.1 国内贷款 21178.5 17168.8 13196.9 9750.0 7969.4 5997.6 本年资金来源小计 2005年 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 5017 6698 6725 05年商品房均价（元/每平方米） 18287.24 18645.0 10493.0 05年人均可支配收入（元） 广州 上海 北京 1 德国的住房储蓄金融制度模式 2 美国的抵押贷款制度模式. 3 新加坡的住房公积金制度模式