上海金轩奉贤南桥项目定价分析报告PPT培训课件.ppt

金轩奉贤南桥项目定价分析报告 报告逻辑结构 竞品分析 价格定位 本案分析 整体市场解析 南方国际 众旺苑 竞品总结 项目概况 产品分析 项目优劣势 周边项目市场价格类比 综合因素分析 新政研判 奉贤区域市场分析 Part—1 竞品分析 价格定位 整体市场解析 本案分析 由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本，打压了部分对住宅的投资，将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显，说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场，加之“一套房限购令”的出台，使得住宅市场的购房热情受到打压，二手房受之影响更大，更随着整体经济的向好，对办公楼的需求会有所增加，办公楼的升值预期较为强烈。 所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。 整体市场解析 购 新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限购令”，使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不受二、三套房贷影响，也不在此次“沪十二条”调控范围内。所以，办公楼市场前景广阔。 限 1、新政研判 ：此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好 2、奉贤区域楼市分析 ：奉贤区住宅市场均价在12000元/平米左右 1 5% 5% 5% 5% 5% 5% 22000 上海市均价线 奉贤区均价线 奉贤占上海比重 X% 22000 一月份至今，上海住宅市场均价在22000元/平米上下波动，奉贤区则在12000元/平米上下波动；成交面积占上海市场的比重在5%-15%之间变动。 整体市场解析 2、奉贤区域楼市分析 ： 精装房源及小户型房源稀缺 1 均价在13000元/平米左右，精装修房源较为稀缺；户型面积集中在100平米左右，小户型房源不足；各楼盘销售已接近尾声，近期并无新的房源推出，出现市场空当；12月开盘的精装房源银河丽湾，是三房以上的大户型，对本案并未构成较大影响。 现存房源 本 案 整体市场解析 项目名称 面积段 均价（元/平米） 去化率 装修情况 恒盛湖畔豪庭 90-150 13000 78% 毛坯 绿地观邸 180平以上 13600 58% 毛坯 众旺苑 80-130 11500 94% 毛坯 招商南桥1号 80-90 13000 98.90% 毛坯 正阳世纪星城 150-200 19200 88% 毛坯 阳光春城 90-110 15000 75% 毛坯 银河丽湾 三房以上大户型（12月开盘） 精装修 较大户型 1 面积段 销售套数 比重 90平米以下 902 46% 90-100平米 687 35% 100平米以上 371 19% 成交特征： 90平米以下的小户型是成交主力局，其次为90-100平米，100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎 原因分析： √目前奉贤区域置业者大都以刚性需求为主； √自4月份中央新政以来，上海楼市细则迟迟未现，置业者的观 望情绪高涨，欲以较低总价购得一房，等 待细则出台； √ 恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型，曾成为市场主力房 源； √城市生活压力不断上升，首次购房者更为理性。 小面积户型 需求旺盛 整体市场解析 2、奉贤区域楼市分析：多因素致小面积房源需求量大 Part—2 竞品分析 价格定位 整体市场解析 本案分析 竞品分析 2 楼盘名称 南方国际广场 位置 南奉公路8519号 建筑面积 380000平方米 均价 17000元/平方米 物业类型 写字楼、酒店式公寓 开盘时间 2010-04-01 交房时间 2011年1月 近期新推量/去化量/去化率 108 / 84 / 77.8% 开发商 上海南方国际购物中心有限公司 物业管理公司 上海南方国际购物中心有限公司 主力房型 绿化率 容积率 装修标准 38-68平米 45% 2.75 精装修 项目简评： √该项目为本区域少有的精装房源之一，较为稀缺； √主力房型为38-68平米的一房和两房，迎合了奉贤区购房者的需求特征； √项目所剩房源不多，小户型、精装房源市场将又现空缺。 1、南方国际：精装小户型房源，尾盘在售 竞品分析 2 开盘月成交量呈现井喷，当月去化率为75%，说明该区域对小面积房源需求量大。 建筑面积：41-48平米 建筑面积虽小，但户型紧凑，书房、卧室融为一体，更加符合购买者生活习惯；主卧内落地窗设计，改善采光效果，扩大视野。 小面积户型深受欢迎，户型设计可拉开差距，提升质量。 1、南方国际：小户型致成交量上升，户型设计更重要 竞品分析 2 “小区”景观： ◎该项目住宅区内部并没有必要的景观设计，且 较多地运用金融性符号，这使得该项目在品位 上更倾向于发达城市的金融享受，而非居住区