房地产开发的项目资金筹集.pptVIP

房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 本章学习要求 * 1.1 房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。 1 房地产开发项目资金筹集的概念 * 5.资金增 值性较强 1.资金 占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用 的地域性 4.资金缺乏 流动性 6.资金的 高风险 高收益性 房地产开发项目 资金使用的特性 1.2 房地产开发项目资金使用的特性 * 1.安全性原则 2.经济性原则 4.盈利性原则 3.可靠性原则 1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则 * 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 其他分类方式 权益筹资 债务筹资 1.4 房地产开发项目资金筹集的分类 * 2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 债务资金筹集 资本金筹集 股票筹集 债券筹资 信贷资金筹资 债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款 2.1 自有资金筹集 2.2 商品房预售 2.3 债务资金筹集 * 1.住房抵押贷款证券化 2.房地产投资信托 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。 内部认购 承包商垫资 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。 2.4 房地产金融创新 2.5 其他方式 * 3 房地产开发贷款的风险管理 1.贷前管理 企业评价 项目评价 担保方式 贷款综合评价 企业资信评价 房地产开发资质及开发经验 政策法律许可条件 项目基本情况 市场分析结果 财务评价指标 保证 抵押 质押 3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理 * (1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益; (2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施. 2.贷后管理 主要工作是对该笔贷款进行资金监管 3.2房地产开发商对项目贷款的风险管理 *