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PAGE PAGE 28 第三章 项目周边物业市场调查分析 3．1投资地块的地理环境 3.1.1地块周边状况 东向：政府规划工业大道中北路延伸段。 南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。 西向：园林路延伸段（四车道），邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。 北向：白洋路（二车道），邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。 3.1.2地块周边配套现状 教育配套设施: 武钢三中（规划中）、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。 金融配套设施: 中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。 医疗配套设施：武钢二医院 一冶医院。 商业配套设施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。 休闲娱乐配套设施：利源娱乐城 3．2青山片区房地产市场浅析 3．2．1青山区域概况 (1)青山区域范围 青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。 (2)青山区经济概况 青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。 (3)基础设施建设 作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道发展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方便。 (4)居住人群 该区域内共有常住人口45万左右，而且大部分都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。 (5)该区域的未来发展定位 青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。 3．2．2青山区房地产市场现状 (1)住宅类型 在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。 (2)区域楼盘概况 青山区2000—2004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了） 项目名称 项目位置 规模(万平米) 建成时间 销售均价 青鹏大厦 友谊大道 2.1 2005.4 2900 兰亭雅居 和平大道1256号 3.8 2005 2760 康馨佳园 建设四路 16 2004.6初 2588 钢洲大厦 建设一路 1.2 2004年底边 2480 青山广场 工业二路 2．4 2003 2700 美地家园 青山园 林路 10 2004 2900 虹琦花园 和平 大世界 9 2004 2900 宝安公园家（三期） 工业二路 9．8 2005 2800 绿景苑 （三期） 武青三干道 10．69 2004 2900 江南公寓 余家头 5 2003 2400 成功花园 工业二路 9 2003 2000 碧苑花园 冶金大道 2．9 2002 1650 现代花园 工业四路 5．69 2002 1320 鹤园小区 建设一路 53 / 1500 绿苑花园 工业四路面 12 2002 1200 欧景苑 和平大道 3．86 2002 1540 从上表可以看出，在2003