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PAGE PAGE 1 农村信用合作联社 个人住房按揭贷款实施细则及操作流程 第一章 总则 第一条、为规范农村信用合作联社（简称联社）个人住房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《河南省农村信用社信贷管理基本制度》、有关文件规定，制定本细则。 第二条、本细则适用于一年期（不含）以上的按揭贷款。一年期（含）以内的贷款适用于一般贷款管理规定。 第三条、按揭贷款不论金额大小，均需报联社贷款管理委员会审批。 第二章 操作流程 第四条、房地产开发企业及按揭项目准入操作流程 1、业务发展部受理房地产开发企业及按揭项目准入申请，客户经理进行现场调查，同意后报联社贷款管理委员会审批议。 2、业务发展部对客户经理调查意见进行审议，同意后上报联社风险管理部； 3、风险管理部收到业务发展部上报资料后进行初步审查，并在申请审批表签署初审意见，转交贷款管理委员会审批； 4、经审批后业务发展部执行； 第五条、业务发展部准入操作流程 对新增评估机构、房地产经纪机构、担保机构、保险机构等与按揭贷款业务相关的其他合作机构的准入，由联社业务发展部负责调查、并按程序转交风险管理部及贷款管理委员会审查审批。 第六条、个人住房按揭贷款业务流程 1、客户申请 2、客户经理受理申请并调查，并在申请审批表上签署同意意见后报风险管理部审查； 3、风险管理部审查同意后上报联社贷款管理委员会审查审批； 4、贷款发放： 业务发展部客户经理、主任在合同上签字同意后，按合同约定要素打印借据，然后由客户、客户经理 、主任依次签字、分发凭证。 借据不得手工填写。 贷款发放后及时打印全部还款计划表交付客户。 6、贷后管理按联社有关规定执行； 7、贷款收回。 第七条、上报材料 1、合作机构准入申请审批表：一式二份，业务发展部（房地产开发企业准入）、企业各一份； 2、按揭项目准入申请审批表：一式二份，联社、企业各一份； 3、按揭业务合作协议：一式二份，联社、合作机构各一份； 4、个人住房借款申请审批表：一式二份、业务发展部、借款人各一份（相关证明应粘贴，）； 5、谈话笔录：一份，审批后业务发展部保管，可粘贴在《个人住房借款申请审批表》内。 6、其他材料。 第三章 帐务处理 第八条、个人住房按揭贷款在1244科目01个人住房按揭贷款子科目核算。放款人员凭放款通知单进行放款，并打印一式六联“贷款借据”，分别为：卡片帐、借方传票、贷方传票、收款人回执、借款人回执、信贷员留存； 会计分录 借：1244-01个人住房按揭贷款 贷：存款类科目 第九条、个人住房按揭贷款每月20日为还款日。其中利息收入（含罚息）在5011贷款利息收入科目下设07按揭贷款利息收入子科目核算。 会计分录 借：存款类科目 贷：1244-01个人住房按揭贷款（本金） 贷：5011-07按揭贷款利息收入 第十条、贷款逾期及形态调整 住房按揭贷款逾期后应分别进行科目、形态调整。 1、四级分类：贷款逾期后综合业务系统自动将逾期部分金额调入1264其他逾期贷款科目，如果客户帐户存款足够，综合业务系统自动优先收回逾期贷款利息（含罚息）及本金（利息优先）。 2、五级分类：按五级分类有关规定，按揭贷款逾期或借款人出现不利的还款因素，需重新认定贷款五级分类形态的，应手工调整信贷管理系统中的贷款形态。 第四章 限制性条款 第十一条、客户户籍条件 凡具有长垣县辖区居民户口或在长垣县辖区定居、务工或投资经商的外地公民均可申请个人住房按揭贷款。 本条只适用按揭贷款，一般贷款仍按有关属地及跨区贷款管理规定执行。 第十二条、首付比例 1、一手房： 首套住房144M2（含）以下的，首付比例不低于 144M 2、二手房。首付比例不低于50%。 3、二套住房贷款首付比例原则上不低于50%； 对同一借款人购买二套以上住房的，应遵循套数越多、首付比例越高、期限越短的原则。 二套住房的认定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。已利用住房公积金贷款或银行贷款购买住房的家庭，再次向联社申请贷款时，应按第二套房贷政策执行。 已利用住房公积金贷款或银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向信用社申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，否则均按二套房政策执行。 第十三条、期限 1、住房按揭贷款不超过20年； 2、借款人年龄加上贷款期限不超过65年；两（含）个以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限； 3、二手房做抵押物的，该房屋建成年限原则上不超过15年，或房龄+贷款年限≤35年； 4、用于抵押的