旧住宅小区物业管理思考.docVIP

旧住宅小区物业管理思考 ?随着社会主义市场经济的深入发展，城市住房制度改革的顺利进行，计划经济体制下的房屋管理模式已远不能适应城市发展的需要，影响了业主生活质量的提高，抑制了房地产业向更高层次的发展。特别是旧住宅小区，房屋管理问题尤为突出，逐渐成为一个新的热点。像威海这样的中小型城市，城市房屋建设和人口相对集中，中心城区以八十年代旧城改造开发建设的房屋为主，在建设时就没有也不可能考虑到物业管理的需要，规划落后、设施设备配套不完善，工程质量良莠不齐，房屋相对陈旧，机关、学校、商业、部队、工厂散落在区内,这样的旧住宅小区占全市中心城市中心区的80%，约85%的业主生活在其中。如何适应市场经济规律，从根本上解决旧住宅小区实施物业管理的问题，探索旧住宅小区的物业管理发展对策，对于提高城市住宅小区物业管理水平，全方位推进物业管理进程，具有十分重要的意义。 一、 旧住宅小区实施物业管理的必要性及状况分析???（一）、实施物业管理的必要性 1、改善业主生活环境的需要。随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求已不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供了如房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。 2、现代化城市发展的需要。城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。加强旧住宅小区的物业管理工作，提高物业管理服务水平，为广大业主创造方便舒适的生活环境，改善业主的生活条件，是现代化城市管理不可或缺的重要内容。 3.精神文明建设的需要。由于城市业主居住的相对封闭性、环境的局限性以及现代生活、通讯水平的快速发展，导致了业主之间面对面的交流日益减少，很多人的交际范围在逐步缩小，而物业管理服务更多的是坚持以人为本的服务宗旨，全方位的为业主提供服务，有的放矢的组织各种业主文化体育活动，促进业主与业主、业主与企业之间的交流与沟通，通过健康有益的活动，丰富了业主的业余生活，提高业主的道德素质，进而提高整个小区、整个社会的文明程度，促进社会主义精神文明建设。 4、延长物业使用寿命保值增值的需要。旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，已成为业主投诉的热点问题，物业管理服务为解决这些问题提供了工作平台，通过对房屋共用部位、共用设施设备的维修养护，提高房屋设施的完好率，达到物业保值增值的目的。 5、缓解社会就业压力，增加就业的需要。物业管理行业属于劳动密集型企业，所需从业岗位较多，比如为一个规模在10万平方米左右的住宅小区提供物业管理服务，物业管理企业就需要配备管理人员、保洁人员、维修人员和公共秩序管理人员等工作岗位约20个；另外，根据小区封闭情况，还要配备一定数量的门卫、停车场管理人员和家政、特约服务等人员，由于大部分岗位对学历、工作经验等方面没有太多的特殊要求，这就能够解决相当一部分社会下岗人员和农村剩余劳动力，减轻社会就业压力，有利于社会安定和发展。（二）实施旧住宅小区物业管理的有利因素随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，旧住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，业主进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。（三）旧住宅小区实施物业管理的不利因素旧住宅小区由于建设年代的不同，建筑施工水平、工程监理手段、规划设计等方面原因，普遍存在各种各样的问题，再加上职能部门各自为政、多头管理等的弊端，给实施物业管理带来了相当的难度。1、小区基础配套设施、服务设施不完善。九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量低下，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，不但今天埋、明天挖现象严重，而且修复工作往往不及时，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和今后的物业管理埋下许多隐患。2、业