第四章房地产开发项目的前期工作.docVIP

第四章 房地产开发项目的前期工作 [教学目的] 通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。 [重点难点] 重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。 第一节 房地产开发用地的取得 [本节内容] 主要包括土地与土地开发利用理论和原则，土地的所有权概念和特征，土地的使用权概念和特征，我国土地使用制度的演变，广义土地使用权的出让含义和规定，房地产开发中土地使用权的取得。 [本节重点] 掌握房地产开发中土地使用权的取得。 [本节难点] 土地与土地开发利用理论和原则，广义土地使用权的出让含义和规定。 一、土地与土地开发利用 （一）土地及其特性 1.土地的概念 土地是自然环境的重要组成部分，是由地球表面岩石、土壤及其附着物组成的综合体。它为人类提供活动基地、劳动手段和劳动对象，是人类生存的物质基础。 土地资源是指在土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分。 2.土地的特性 (1) 土地的自然特性 土地的自然特性主要包括： ① 土地位置的固定性：即土地的绝对方位和各地间的相对距离是固定的。 ② 土地数量的有限性：土地是一种不可再生的资源。 ③ 土地特性的差异性：各地的地形、土地物质构成和肥力各不相同。 ④ 土地作为生态环境主要部分的脆弱性：土地有着自己形成和发育的自然规律，并与土地中的水分、土地上的植被等的状况联系密切，任何不合理或过度开发都会破坏生态平衡并使土地资源衰退。 (2) 土地的经济特性 土地的经济特性主要包括： ① 土地需求与供给的矛盾性：供不应求。 ② 土地实用方向的相对固定性：土地用途广泛，投入某项使用后改变其利用方向较难，经济上浪费也是巨大的，因此规划应审慎。 ③ 土地报酬至边际效益后的递减性：土地的集约利用有一定的限度，当土地开发成本超过其收益时，土地开发成本常与收益成反比，即成本愈增加收益愈减少。 ④ 土地所有权及使用权形式上的多样性。 （二）土地理论 1.区位论 区位论，就是研究各种经济用途的土地的空间分布及其相互关系的学说，其形成于19世纪20年代。主要有下列流派： （1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。 杜能的农业区位论的核心是假设存在一个“孤立国”：①该国土地全部为自然资源和气候相同的平原；②在该国中心有唯一的城市，即中心城市；③到该中心城市的唯一运输工具为马车，其运价与距离成正比；④所有土地适合各种农作物、粮食的种植，但由于它们的体积不同，运价也不同；⑤不同的产品由于运费和生产成本不同，因而有不同的总成本；⑥在单位面积的土地上，不论是何种农作物，其收入相同。 根据杜能的假设，如用R表示农产品单位土地面积上的收入，C表示农产品单位土地面积上的生产成本，T表示到中心城市的运费，P表示生产农产品的利润，则： P ＝R －(C＋T) 在R 、C不变的情况下，利润就取决于运费T，如下图表示： R （C） 总成本 R 农产品单位土地面积上的生产成本 C 到中心城市的距离 N 因而，杜能的农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。 杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。 （2）韦伯的工业区位论：德国人，1909年发表《工业区位论》一书。 韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析，即通过对运费、劳动力及聚集效应和相互关系的分析、计算，使得某特定地区生产某种工业产品可比在其他地区获得更大的利益。 ① 运费对工业区位的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方，而运费取决于运输的距离和运输的重量；他提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。他提出：凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区