北京市昌平区兴寿项目市场及产品定位报告164p..ppt

小镇居住要素——与自然融合 （5）、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然 项目分析小结——新都市主义小镇 项目分析小结 昌平新城东扩，未来大力发展产业，会为项目提供潜在购买客户 北京北部地区发展速度快，北七家和小汤山为重点镇，对兴寿有带动作用，其产业发展将加快 交通便捷，第二居所的距离，第一居所的时间 未来偏第一居所 项目分析小结 开发周期长（约10年），要预留灵活调整的可能性 市场发展变化多端，要预留应变后期市场变化的弹性空间 政策的不确定性，预留应对空间 弹性原则，预留灵活性 空间布局为“孤岛”，配套要形成自循环 区域内产业对项目支持较弱，不适宜做大量的公建 公建配套的比例需要适当控制 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 区域项目 物业费状况 2.34 北京城承物业管理有限公司 公园2008 2.5 珠海华发物业管理服务有限公司北京分公司 华发颐园 1.85 深圳长城物业管理有限公司 明天第一城 4.3 金网络 温哥华森林 5.81 上海乔乐物业 麦卡伦地 3.15 开发商 威尼斯花园 4.98 达文世纪 长河玉墅 4.25 香港戴德梁行 达华依云庄园 5.39 高力国际 东方普罗旺斯 4.88 瑞特 一千栋 4.95 复地 湾流汇 4.3 保利合利 保利垄上 2.5 北京宝氏华商物业管理有限公司 北京太阳城（别墅） 1.9 北京宝氏华商物业管理有限公司 北京太阳城（板楼） 2.8 北京太月物业管理有限责任公司 北京洋房 2.98 九天物业公司 山水LAVIE 2.5 北京鸿路泽物业管理有限公司 顶秀清溪 1.88 中经物业 北京北 2.85 信合物业 傲城尊邸 物业费 管理公司 项目名称 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 区域项目物业费分析 区域普通住宅项目物业管理费水平主要集中在2-3元/月/平米之间，别墅项目物业费集中在5-6元/月/平米区间内。 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 可以看到区域核心市场各典型项目实际成交均价集中在6000-8000元/平米区间及10000-11500元/平米区间内，成交均价超过10000元/平米的项目体现为6个，占到区域总供应的40%比例。 各典型项目成交均价统计 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 核心区域普通住宅项目销售速度如上图所示，其中明天第一城由于项目主力户型控制在100平米以内、销售价格控制在6700元/平米左右、总价控制在较低水平内，同时其临近城铁站，位置优势明显，因此造成了月均322套的热销状况，该项目不具备代表性。 在不考虑明天第一城的情况下，我们看到区域普通住宅项目在推广、产品、总价控制得到保障的前提下，月均销售保持在24-30套之内，处于较良好的水平，区域客户认可度处于较高水平。 104 公园2008 49 华发颐园 322 明天第一城 12.2 北京太阳城 26.9 北京洋房 28.8 顶秀清溪 135.4 北京北 24 傲城尊邸 销售速度（套/月） 项目名称 普通住宅销售速度 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 8.3 温哥华森林 4.8 麦卡伦地 6.9 威尼斯花园 6.2 长河玉墅 1.1 达华依云庄园 11.5 东方普罗旺斯 11.3 一千栋 21.8 保利垄上 销售速度（套/月） 项目名称 区域别墅市场销售情况如上表所示，保持在月均7-12套范围内，保利垄上项目由于产品设置合理、推广充分、周边自然环境及交通环境较好、整体项目性价比较高而造成了月均21.8套的热销，而达华依云庄园项目由于推广专业度弱、产品档次感差、项目形象未成功树立，而造成了滞销。整体看，区域别墅市场销售状况处于较良好的水平，别墅产品在本区域具较高的认可度。 别墅项目销售速度 首先研究泛竞争市场，我们看到在其区域范围内潜在供应主要以目前在售项目后期供应为主，潜在未开发项目主要为上游别墅、麦卡伦地北侧地块及南北七家旧村改造项目。其中南北七家旧村改造项目规模较大，各项建筑指标与本项目趋同性较强，且入世时间与本案可能会产生重叠，对吸引市区内客户之竞争性、拦截性相对较强。 未定 不详 麦卡伦地北侧地块 独栋 0.4 上游别墅 高板、高塔 2 山水LAVIE二期 独栋 0.45 蓬莱苑三期 联排、独栋、洋房 1.2 北京洋房二-四期 独栋 0.35 一千栋三-六期 独栋 0.3 达华依云二期 独栋 0.21 长河玉墅二期 独栋 0.33 东方普罗旺斯三期、四期 目前规划产品类型 目前规划容积率 项目名称 潜在供应项目规划产品概况表 市场发展脉络——泛竞争区域市场分析 潜在市场供应分析 泛竞争市场潜在供应量充足，未来市场竞争态势较强。 市场发展脉络——客户需求分析 自住 大学教授、机关干部居多 40以上 海淀、望京区域居多 北京太阳城（板楼）