厦门房地产之福隆国际项目市场研究.doc

关于福隆国际项目市场研究部分 一、厦门近期房地产市场分析 （一）土地供应分析 厦门市土地一级市场商品房年度供应表（万平方米） 年度 用地面积情况 建筑面积情况 土地成交金额 用地面积 同比增长率 建筑面积 同比增长率 总成交金额 同比增长度 (万平米) (亿元) 2003年 59.45 / 85.26 / 10.16 / 2004年 75.75 27.42% 103.79 21.73% 21.87 115.25% 2005年 202.42 167.22% 320.57 208.86% 61..51 181.25% 2006年1-9月 167.73 47.68% 382.36 226.36% 92.89 404.84% ♂ 从以上图表可看出： ⑴ 土地一级市场商品房年度供应不管是从用地面积还是从建筑面积来看，每年都达到两位数的增长速度。 ⑵ 从年度出让土地的规模及成交价来看，2005年的土地市场达到了最高峰。从目前阶段土地出让市场来看，2006年土地市场将大大超过2005年的最高峰并呈现出成倍的增长率（主要在建筑面积、成交金额等）。 ⑶土地拍卖市场的楼面地价屡创新高记录。如： 05年12月8日国贸拍得的钟宅湾片区中的2005G19地块楼面地价:5468元/平方米，再到06年8月8日湖滨东路源昌2006P01地块楼面地价达到7132元/平米。 ⑷ 从2005年—2006年9月总计成交的65宗成交地块中，（其中2005年出让地块共计36块，2006年1-9月出让地块共计29块），一方面说明了政府投放市场的地块规模越来越大，另一方面说明了原有以协议拿地为主的企业被迫到公开市场拿地，特别是国六条细则出台后，房地产企业将面临着重新洗牌的局面。 ⑸ 从2005年—2006年9月以来的土地供应结构上来看，充分体现了多元化供应的现象，其中酒店、旅游、商业、办公等用途的土地公开出让日益增多。 （二）商品房供应量与销售量对比分析 厦门市商品房预售量与销售量对比情况表（万平方米） 年份 2003年 2004年 2005年 2006年1-7月 类别 商品房预售情况 商品房预售面积 302 320 295.14 213.62 其中商品住宅 231.67 261.37 194.13 166.05 商品房销售情况 商品房销售面积 329.53 359.88 286.77 202.43 其中商品住宅 269.55 290.61 211.34 144.79 ♂ 从以上图表可看出： (1) 从2003年---2004年商品房销售面积（含住宅）﹥商品房预售批准面积（含住宅），说明厦门商品房市场需求量大于供应量，这时期部分空置房得到消化，呈现出旺盛的局面； (2) 从2005年至2006年7月商品房预售批准面积大于商品房销售面积，商品房呈现出供大于求的局面，但两者总体的差距较小。 (3)从2003年-2006年7月，商品住宅（预售量/销售量）基本占商品房总量的70%以上，说明商品住宅是绝大多数购房置业者的首选。 （三）商品房价格走势分析 ■近年来厦门商品房与住宅均价季度走势对比分析 ♂从以上图表可看出： （1） 厦门市商品房与住宅均价涨幅走势基本一致的。 （2）从2004年至2006年第2季度之间，厦门市商品房季度均价走势基本比较平稳，但从具体的季度差距比较大，差额达可到了1447元/M2（6556—4706=1850元），大约平均每季度涨幅为230元/M2。 （3）从2004年至2006年第2季度，厦门市住宅季度均价走势比较平稳，但从具体的季度差距比较大，差额达到了1256元/M2（6317—4365=1254元），大约每季度平均年涨幅为244元/M2。 （4） 2006年第2季度厦门全市商品房及商品住宅销售均价再创历史新高，成交均价分别为6556元/平米和6317元/平米。主要原因是，销售均价较高的岛内住宅较上季度上涨了13%。6月份岛内多个高价楼盘集中进入旺销期，如福隆东方丽景、国贸春天、源昌国际城等。 （5） 由于土地资源的稀缺性、有限性，商品房特别是住宅消费有效需求的增加，从某种意义上来讲，商品房的价格从长期趋势来看，一般呈现出逐步上升的趋势。 （6）“国六条”实施，厦门楼市出现了“房价不降反而升”的怪现象。 ①土地供应和开发建设面积比例限制令，将使市中心范围内的大户型房产成为奇货可居，高档楼盘价格将不降反升。 　 ②新政策雷声大雨点小，看似力度大，实则软弱无力。没能“说到做到”的魄力，房价在一度的观望期后，会产生一种“越压越涨”的现象。 　 ③“延长营业税征收年限”规定，影响和限制