新聚仁上海绿庭南桥别墅项目定价报告PPT培训课件.pptVIP

区位比准打分依据： 项目名称 所在区域　 区位打分解析 本项目 八字桥路韩谊路 成熟别墅社区，配套逐步升级，项目自然优势 南郊名墅 望源南路南郊宾馆边 配套成熟，人文、地理环境佳，位置有点偏 四季花城百合苑 八字桥路158弄 成熟别墅社区，配套逐步升级 聚贤煌都别墅 奉贤奉浦大道95弄(韩谊路) 配套、形象尚需改善，别墅居住氛围较差 正阳世纪新城 奉贤正环路666弄 配套成熟，但别墅居住氛围不佳，位置偏 区位比准打分 市场综合比准打分 （一）项目整体规划比准打分 项目名称 物业类别 建筑类别 容 积 率 主力面积（ ㎡） 规划打分解析 本项目 纯别墅 独栋 修正后0.34 327-673平方米（不含地下） 英式环岛纯独栋别墅社区，低容积率，附赠空间大，花园较大 南郊名墅 别墅、住宅（高层） 独栋、双拼、住宅（高层） 0.55 525-998平方米 岛屿式混合型社区，附赠空间较小，堆坡提升式地下空间 聚贤煌都别墅 别墅、住宅（高层） 联排、 叠拼 0.84 225-265平方米 西班牙式联排、叠拼，混合型社区有地下空间、小花园等附赠 正阳世纪星城 别墅、住宅（高层） 联排 1.34 200-250平方米 英式联排，混合型社区有地下空间、小花园等附赠 四季花城百合苑 别墅、住宅（高层） 联排 0.99 277平方米 英式联排，混合型社区，有地下空间、小花园等附赠 整体规划比准打分依据： 项目名称 容积率对比 本项目 修正前0.22 修正后0.34 南郊名墅 0.55 聚贤煌都别墅 0.84 正阳世纪星城 1.34 四季花城百合苑 0.99 绿庭半岛名墅带地下面积的容积率 地上总建筑面积 34102.91 地下总建筑面积 19524.96 总建筑面积 53627.87 项目占地 158007 容积率 0.34 如果单从本项目的容积率数据上理解，与周边项目比确实独具优势，但是由于建筑学上对于容积率的计算有一定的规范，如需去除地下的面积部分等，而恰恰如南郊名墅却没有地下空间，相比较而言，容积率的差异又有些不客观。那么，为了相对客观的体现真实的容积率数据，必须对此进行修正计算。 容积率的客观修正 经计算 （二）项目社区配套比准打分 项目社区配套比准打分依据： 项目名称 社区配套打分解析 本项目 位于生态公园内，环岛绿化，景观较好，社区配套逐步完善，高端会所 南郊名墅 岛屿式布局，景观佳。社区配套尚需改善 聚贤煌都别墅 需加强社区商业配套，景观一般， 正阳世纪星城 社区商业完善，园林景观一般，高端配套需完善 四季花城百合苑 临近公园，景观较好，内部景观一般，社区配套需逐步完善 （三）项目其他比准打分 项目名称 物业 开发商 其他打分解析 本项目 上海绿庭 上海绿庭四季花城房地产开发有限公司 绿庭开发建设、管理，已开发多个项目，实力品牌 南郊名墅 上海永佳 上海美尔置业发展有限公司开发 当地开发商，自建管理 聚贤煌都别墅 上海东旺 上海聚贤房地产开发有限公司 当地开发商，自建管理 正阳世纪星城 上海正阳 上海奉贤正阳置业有限公司 当地实力开发商，自建管理 四季花城百合苑 上海绿庭 上海绿庭四季花城房地产开发有限公司 绿庭开发建设、管理，已开发多个项目，实力品牌 项目其他比准打分依据： 市场价格推导 4、比准价形成 项目比准均价推导标准为 48343元/m2 （不计地下室面积） 第三部分 价格确定 价格确定 从目前大势上来看，政策愈加严厉，南上海高端别墅去化艰难，并且仍将延续，控制总价能降低市场风险 从区域独栋看，需求量低，项目和南郊名墅形成激烈竞争，通过同价段产品优势降低风险，垄断有限客源，所以控制在2000万左右； 从打分看，不计地下室单价为48000元/㎡左右； 综上所述，建议项目主力总价控制在2000万左右，整栋均价（含地下室）33000-34000元/㎡ 绿庭奉贤南桥项目价格表 价格分布示意图 价格制定标准： 根据项目推导价格建议，按照全面积单价均价33324元/m2制定价格表. 价格分布情况： 价格段分布 （单位：千万） 套数 1500-1800 5 1800-2000 7 2100-2300 6 2300以上 3 21 END 2010年杭州萧山房地产市场专题研究报告品管七大手法讲义教程桥梁工程识图讲义桥梁组成与结构课件确定性推理讲义 绿庭南桥别墅项目定价报告 报告结构 第一部分 别墅宏观分析 第二部分 区域市场分析 第三部分 项目价格确定 第一部分 宏观市场预判 1.宏观新政分析 2.宏观市场分析 　加强商品住房预订行为监管 各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同