武汉房地产市场决策参考2005—2.doc

决策参考 第二期 上海浦东发展银行武汉分行 二○○五年五月八日 —————————————————————————————————— 武汉市房地产市场状况调研报告 武汉分行个人银行部 李雪屏 姚燕鸣 2004年，对于房地产而言是一个特殊的年份。从年初加强对商品房销售市场的监管，到“8.31”土地大限，再到“房贷管理新条款”、“期房限转条例”的出台，随后，10月央行又进行了9年来的首度“加息”，如此密集的调控措施显示着这一年的不一般。回顾2004年，武汉房地产市场保持了整体向上、交投两旺的局面。即使在一系列调控措施之后，房地产价格仍然保持着上涨的势头。 在繁荣的市场形势下，经过全体员工的共同努力，2004年，我行个人房地产贷款业务取得了跨越式发展，由年初的502万元，增长到22809万元，增长额为22307万元，增长了44倍，房地产贷款余额占个人贷款的比例高达74.6％。进入2005年，我行房地产贷款依然保持着快速发展态势，前3个月增长额为11522万元，达到34331万元，增幅为50.5％，其占个人贷款总额比例为84％，预计该比例还将继续上升。 市场形势令人鼓舞。但我们也应该看到，在骄人的数字背后，也隐藏着一些问题。武汉市房地产市场的繁荣还将保持多久？近几年市场价格的走势如何？宏观政策的变化及其影响有多大？法律层面对我行房贷风险的影响及控制手段怎样等等。这些都是我行各级管理人员一直在思考的问题，同时，这些问题也影响着我行的个人住房贷款业务的发展。为此，我行个人银行部对武汉市的房地产市场进行了一次调查，就房地产市场状况、宏观政策变化、法律影响以及我行应采取的对策等方面进行了较为深入的分析，以期能为今后的个人房贷业务发展提供一些思路。 一、武汉市房地产市场状况分析 （一）武汉房地产市场开发情况 2004年，武汉市房地产开发投资为233.3亿元，同比增长37.6%，其中房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72%； 2004年武汉市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%，交易实现金额为78.63亿元，同比增长91.59%。 房屋施工面积为2439.12万平方米，同比增长24.7%。其中住宅施工面积为2012.49万平方米，同比增长24.2%，占施工面积的82.5%； 全市房屋竣工面积702.29万平方米,同比增长2.9%,其中,住宅竣工面积608.91万平方米,同比增长1.4%,占总竣工面积的86.7%. 截止2004年底，全市商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%，占商品房空置面积的57.7%。 （二）武汉市房地产销售状况 从房屋建筑面积看，面积在120-160平方米之间的住宅销售占比53.81%，面积在80—120平方米之间的住宅销售占比为32.2%。从价格看，均价在2500-3000元/平方米之间的住宅销售占比47.95%，2500元/平方米以下的住宅销售占比22.72%，3000-3800元/平方米之间的住宅销售占比19.09%。由此看来，武汉人比较偏好大中户型、价格适中的住房。 另外，从购房者年龄看，90%为本地居民，10%为外地居民，一次置业的占51%，二次置业占28%，投资型占8%。 （三）武汉市房地产贷款情况 截止2004年末，武汉市房地产各项贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%，占金融业贷款余额的19.8%，其中，住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。2004年，由于国家出台了一系列宏观调控措施，各金融机构对房地产贷款都实施了不同程度的紧缩。全年新增房地产各项贷款为144.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融业贷款的33.6%，其中新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房开发贷款114.4亿元（含公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。 （四）武汉市房地产价格状况 2004年以来，楼市风云变换，有关部门连续出台了影响楼市的若干重大政策。但不管市场如何变化，政策怎样出台，价格才是最牵动购房者神经的焦点。房地产价格的高低，不仅关系到老百姓的购房梦能否实现，还关系到一个国家经济的稳定和社会的安定团结，同时也直接影响到银行住房信贷资金的安全。因此，我们对房地产价格着重进行了分析。 目前，武汉市房地产价格呈现出这样一些特点： 1、纵向来看，武汉市房地产价格呈不断上涨态势，进入2005年，仍平稳上升，但速度减慢。 近三年来，武汉市的房产价格保持着较快的上升趋势。从均价来看， 2002年均价为2200元/平米，2003年上涨为2353元/平米，增长7％。2004年，武汉楼市更加火爆，一些