广州市烂尾楼问题分析及对策研究.docx

广州市烂尾楼问题分析及对策研究■王幼松,张雁,曾能万,戴伟珊(华南理工大学建筑学院亚热带建筑科学国家重点实验室,广东广州510640)[摘要]设计调研表格,实地走访了广州市34个烂尾楼盘,得到第一手信息资料,了解地理分布,统计估算出直接社会损失,详细分析了典型案例,总结了烂尾楼形成的原因,为彻底解决烂尾楼问题提出若干建议,以期提高建设和谐社会的水平。[关键词]烂尾楼;广州;社会损失;和谐Abstract:Aquestionnairehasbeendesignedtoobtainthefirst-handinformationofthewasterealestateprojectsinGuangzhou.34wasterealestateconstructionsiteshavebeenrandomlyvisited.Thesocialdirectlosthasbeenestimatedstatistically.Atypicalcasehasbeenanalyzedindetail.Thereasonsofthewasterealestateprojectshavebeensummarized.Finally,somesuggestionshavebeenprovidedtosolvetheproblemandenhancethesocialhar-moniouslevel.Keywords:wasterealestateprojects;Guangzhou;sociallost;harmony[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X(2007)07-0031-031前言2调研结果及统计分析烂尾楼是指尚未完工而处于停顿状态持续一段时间,开发商不知去向,或者项目因陷入资金短缺、债务纠纷、手续不全、法律诉讼等困难而无力继续进行建设的房地产工程。上世纪九十年代的房地产开发热潮,给广州市留下了难以言状的伤痛,如今走在繁华闹市间,常常不经意可以看到黑黝黝的半拉子工程。这些烂尾项目已经成为美丽都市的疮疤,它们不仅影响了市容市貌,而且常常是管理的死角,有的成了垃圾堆,有的甚至成为不法分子活动的场所,影响社会治安。它们还浪费土地资源,加剧了土地供求的矛盾,使得建设项目无法投入正常使用,也给银行造成了很多呆账坏账,增加金融体系的资金风险。另外,施工单位已垫付的资金和应得的承包款难以要回,进而引发与建筑工人的劳资纠纷。广州作为中国经济发展最有代表性的城市之一,建设和谐社会是今后相当一段时间内的重要任务。为此,必须合理有效地解决烂尾楼问题,并防范将来类似问题的出现,本文旨在通过实际调研,掌握第一手资料,希望能够分析现状,找出原因,对症下药,提出有效对策。为了解目前广州烂尾楼问题,研究小组采用了问卷调查的方式,深入工程现场,采集信息。通过对这些原始数据进行整理分析,以及相关资料的查实求证,可以比较客观全面地反映目前广州市烂尾楼的真实情况,从而提出相应的对策。目前,存在于广州的烂尾楼大约有一百余宗,此次调查的楼盘共34个,随机分布其中,约占总数的三分之一,其中天河区16个,越秀区9个,海珠区6个,荔湾区3个。广州市现存的烂尾楼烂尾程度各异,有些刚刚做基础,有些已近结构完成,还有些进入装修阶段。这些楼盘的成本主要分成三大块——土地成本,施工成本,以及税费、银行利息及企业营运费等。简单起见,作如下计算假设[1,2]:1)不考虑时间效应影响,即仅考虑静态条件;2)地价区段分布均匀,取平均值,土地成本q1为2000元/m2;3)施工成本q2平均取为1800元/m2;4)暂不考虑政府税费、银行利息及企业营运费等杂费影响。[作者简介]王幼松(1963-),男,湖北武汉人,华南理工大学建筑学院教授,博士,中国建筑学会建筑经济分会理事,主要从事工程经济与管理研究。31CONSTRUCTIONECONOMY建筑经济2007年第7期(总第297期)城市规划不合理,缺乏科学的规划和严格的执行,导致城市用地规模失控,用地结构不合理。其次是经济方面的原因,资金链断裂,这个问题表现突出,而且在项目开发周期中的不同时期都有可能发生。广州的烂尾楼大部分是1997年亚洲金融风暴的产物,项目多处于繁因此,占地总面积S1=!各楼盘占地面积S1ii建筑总面积S2=!各楼盘建筑面积S2ii因土地成本造成积压的资金Q1=占地总面积S1×单位面积土地成本q1由施工成本造成积压的资金Q2=建筑总面积S2×单位面积施工成本q2积压的资金之和Q=Q1+Q2代入具体数据计算得:华地段,而且工程项目规模很大,需要投入的资金量也相当大;有些项目属于联建,参与各方容易出现矛盾,随意撤出资金,项目就被搁浅了。有些项目的开发商对市场前景盲目乐观,缺乏准确的分析研究,市场定位失策,导致