收购北京市办公楼、写字楼项目可行性研究报告（含资产评估报告）.pdf

北京市西单商场股份有限公司2004 年第一次临时股东大会会议资料 北京市西单商场股份有限公司收购 朝阳区三里屯路甲三号办公楼项目 可行性研究报告 屯泰咨字（2004）第1 号 北京屯泰财务技术咨询有限公司 2004 年5 月28 日 13 北京市西单商场股份有限公司2004 年第一次临时股东大会会议资料 目 录 第一章 项目总论 一、项目可行性研究的依据 二、项目简介 三、项目收购方简介 四、项目主要财务测算指标 五、项目评价结论 第二章 房地产市场分析 一、北京写字楼市场分析 二、北京市写字楼分布 三、北京市写字楼产品发展趋势 四、北京市写字楼租金预测 第三章 项目财务评价 一、财务评价范围 二、财务评价基础数据选取 三、投资估算 四、现金流量估算 五、财务评价指标 第四章 项目风险分析及评价结论 一、不确定性分析 二、项目风险分析 三、项目评价结论 14 北京市西单商场股份有限公司2004 年第一次临时股东大会会议资料 第一章 项目总论 一、项目可行性研究的依据 1.关于北京西单友谊集团改扩建三里屯业务用房工程项目建议书的批复[京计 商字[2002]1416 号]; 2.国有土地使用证[京朝国用（2002 划）字第0280 号]; 3.北京市规划委员会规划意见书[2002 规意字1487 号]; 4.北京市规划委员会审定设计方案通知书[2002 规审字0957 号]; 5.建设工程规划许可证[2002 规建字1702 号]; 6.建筑工程施工许可证[00 （建）2003.0384]。 二、项目简介 项目名称：西友集团三里屯路甲3 号办公楼。 项目位置：位于朝阳区三里屯路。 项目四至：该项目南临三里屯西六街，东临三里屯路，北邻武警九支队二大 队，西邻外交人员人事服务公司。 项目建设期：该项目于2003 年2 月开工，2004 年竣工。 项目条件：该项目占地面积7,194.11 平方米，该面积是由西友集团根据《国 有土地使用权证》【京朝国有（2002 划）字第0280 号】、《房屋所有证》【京房权证 朝国04 字第001603 号】的用地面计和建筑面积的比例系数分摊的，目前为该项 目土地权证分割（单独办证）工作正在申报过程中，房屋所有权建筑面积13,757.39 平方米（不含地下二层人防建筑面积3,463.91 平方米），其中地下一层建筑面积 3,211.52平方米，地上1-5层建筑面积10,243.29平方米，屋顶附房302.58 平方米。 建筑采用框架结构，框架柱网8 米×8 米，首层层高3.9 米，二层以上层高 3.6 米。地下二层用做停车库，建筑面积3,189.68 平方米，连同建筑北侧的地面停 车场共120个车位，地下一层规划为餐饮、健身等配套服务用房，建筑面积3,189.68 平方米，地上五层全部为办公用房，均按可分隔的大开间设计。建筑公共区域（包 括首层、电梯间、卫生间等）内装修采用高档精装修，大理石或抛光石英砖地面 和墙面、柱面，石膏板或吸音铝扣板吊顶，格栅灯；二至五层办公用房均为水泥 地面、吸音铝扣板吊顶，格栅灯，白色涂料墙面和柱面；地下一层厨房部分瓷砖 墙面、花岗岩地面，铝合金板条吊顶，其余部分水泥地面，白色涂料墙面和柱面； 地下二层车库水泥地面，白色涂料墙面和柱面。建筑外装修首层为黑色磨光花岗 15 北京市西单商场股份有限公司2004 年第一次临时股东大会会议资料 岩柱面、全玻璃幕墙，全自动大门，二层以上为玻璃幕墙和铝塑板幕墙，铝塑板 装饰雨蓬。 建筑内安装了中央空调和新风系统、烟感、温感报警和喷消防淋系统、综合 布线和楼宇自动化系统、通讯系统、给排水系统 （包含冷水和热水）、背景音乐和 广播系统、电力和照