2012年长沙渔人码头初步定位及发展战略思路（161页PPT培训课件.ppt

滨江新城板块商业未来发展潜力极大，将辐射整个长沙 国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【升级】【西进】【裂变】成为主旋律… 【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。 【西进】——大河西先导区新规划，带动西部城区影响力及凝聚力的提升。 【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。 长沙发展趋势:升级、西进、裂变 一主：城市主体 指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模146万人。规划强化综合服务功能，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。 一次：河西新城 河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地65平方公里，城市人口规模为65万人。在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产业中心。 一次：星马新城 星马新城位于城市主体东面，规划建设用地64平方公里，城市人口规模为53万人。以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。 长沙市城市总体规划（2001-2020） 长沙城市总体规划：一主、两次、四组团，滨江新城属于规划的河西中心，属于城市规划重点推进的城市次中心。 沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。 城市“一轴双核心”规划，将现河东、河西双CBD局面，呈现多中心多板块发展趋势 新长沙：一轴两带双中心 城市中央核心功能外溢，主城区范围扩大 城市主中心 老长沙：一主两次四组团 城市核心功能集中在五一商圈 城市化进程扩张 大长沙金融商务中心：为大长沙提供行政、文化、金融商务服务。 产业服务中心，重点发展会展、商贸与产业信息服务。 长株潭区域服务中心，发展为长株潭服务的体育、医疗中心，成为长沙公共设施的疏解地。 片区服务中心，包括望城、宁乡、含浦服务中心，前两者为产业配套服务，后者重点发展科教研发服务。 溁湾镇商圈、观沙岭商圈、市府商圈 宁乡县城 望城县城 大麓谷区域：未来大河西城市中心 含浦科教园 大河西先导区内，滨江新城承担了河西崛起桥头堡的重任。 先导区城市总体规划： “三大三小”6大商业中心，本案属于其中的一大，即产业服务中心，未来先导区最大商圈之一。 大河西先导区公共服务设施规划 1 2 3 长沙城市扩容商业进入多核时代 长沙交通等基础设施建设大幅推进，河东、河西双核雏形可见。 未来商业发展趋势总结： 滨江板块作为河西的桥头堡必然是西进发展重中之重 4 未来随着河西的发展人群消费力必将进一步提高 基本思路 市场环境分析 项目发展属性分析 项目定位分析 规划设计建议 项目条件 未来发展趋势 地块界定 长沙商业市场整体发展研究 开发运营建议 案例研究 分析 高类似案例 重点案例 竞争分析 客户分析 商家研究 重点竞争 消费及投资客户研究 广泛竞争 广泛竞争 滨江新城商圈：一个传统商圈外崛起的全新商圈，搅动大半个长沙的挑战者 一个传统商圈外崛起的全新商圈 长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。由区域购买力与区域商业发展情况不同，逐渐发展形成了几大商圈，中心商圈为五一商圈，次级商圈有伍家岭商圈，袁家岭商圈，东塘商圈，侯家塘商圈，溁湾镇商圈，星沙商圈， 滨江新城商圈位于，由奥克斯、世茂、绿地等综合商业、街铺商业、购物中心及其它商业组成，以丰富的业态辐射全市。 五一路 韶山路 五一商圈 侯家塘商圈 东塘商圈 伍家岭商圈 袁家岭商圈 芙蓉路 溁湾镇商圈 新沙商圈 火车站商圈 滨江新城 广泛竞争 滨江商圈的发展立足于河西区域客户，同时需要面对传统商圈的激励竞争 滨江新城的崛起之路 核心竞争客户 来自银盆岭、麓谷、西站、荣湾镇等河西区域的消费者，及未来滨江新城所承载的居民 广泛竞争客户 目前五一商圈、伍家岭商圈、袁家岭商圈的消费者 荣湾镇商圈 汽车西站商圈 岳麓区政府商圈 五一商圈 伍家岭商圈 核心竞争区域 滨江新城 营盘路过江隧道 广泛竞争区域 广泛竞争 滨江新城凭借奥克斯、绿地、世茂等品牌发展商的大型综合商业规划，足以媲美河西传统商圈 商场 超市 餐饮 五一商圈 平和堂、王府井、新世界 沃尔玛 大众餐饮、特色餐饮 东塘商圈 平和堂、友谊商