2011年1月南京滨江项目启动区永宁街商埠街项目发展策略报告PPT培训课件.ppt

地块开口要求： 机动车出入口离道路交叉口不得小于30米，沿建宁路、中山北路、热河路、惠民路不得开设车行出口。 3 建议 采用少量公共车辆临时停放，架空层地面停放，以及地下停放等方式综合解决停车问题。 3、未来地铁的零距辐射，是项目优势之一，考虑K地块的地铁无缝接入的可能。 1、住宅部分沿惠民路高架会有一定的退让，部分底层架空，架空底层可用以停车。 2、根据要求，地块内的人车出口应设计在地块内部；项目的地下部分充分开发为地下停车。 1 启动区规划建议 交通综述 地块开口要求： 机动车出入口离道路交叉口不得小于30米，沿建宁路、中山北路、热河路、惠民路不得开设车行出口。 车库入口考虑 人行出入口 根据规划的地块开口要求，建宁路南侧总地块的车行入口将设计如右侧所示的蓝色区块内，如公共路以及永宁街等。由于该区域的停车需求较大，因而地下空间应充分利用。 人行入口同样应避开高架的影响，以面向热河路、建宁路、中山北路，以及项目内部的街道路网如永宁街，靠西侧入口应有一定的退让。 启动区规划建议 交通组织 车库入口考虑 商埠街地块的交通组织应该和附近的地块综合考虑，可沿公共路设置机动车入口。 建宁路以北三个地块的机动车入口可设在代征绿地南侧的龙江路以及代征水厂的一侧，减少对内部的干预，面向热河路、建宁路可加以考虑。 其人行出口，以面向热河路，建宁路为主，面向大马路方向建议开设两个左右入口。 地块开口要求： 机动车出入口离道路交叉口不得小于30米，沿建宁路、中山北路、热河路、惠民路不得开设车行出口。 人行出入口 启动区规划建议 交通组织 启动区内的公建配套主要是建宁路北侧的代征绿地以及水处理厂。 1、地块最北端的代征绿地可以加以利用，与北区的建筑综合形成梯度的面向阅江楼的立体城市、空中花园。 3、地块外惠民路高架西侧的天妃宫小学可以解决住宅部分的教育配套问题，使其成为下关的学区房，为住宅加分。住宅部分的生活配套设施可通过沿永宁街的商业以及附近的商圈得到解决。 4、充分挖掘地下空间，对接地铁轨道交通，实现项目收益最大化。 2、启动区的商业靠近污水处理厂，靠近高架会产生一定的不利影响，可以通过建筑的退让与绿化隔离等方式解决。 启动区规划建议 公建配套 启动区规划建议 产品建议小结 1、建议项目根据目前的指标进行分区块、分业态开发。 2、为了符合项目的高端定位，使启动区给整个区域开发带来良好开端，须改变人们对于下关的既有印象，具有一定冲击感、具有独特风格的建筑产品就非常重要。 3、商埠街地块受高架因素影响，相对独立于启动区主体之外，应和大地块综合考虑。 4、若达到最佳效果，规划指标上可能需要局部调整。 启动区规划建议 详表 地块编号 规划用途 出让面积（M2） 容积率 建筑密度 建筑高（米） 住宅 万M2 酒店式 公寓 万M2 SOHO 万M2 写字楼万M2 酒店 万M2 商业 万M2 合计 （万M2） 　 永 宁 街 　 　 　 　 　 　 C 商业金融 7432.8 ≤1.5 ≤50% ≤15 　 　 　 　 　 1.11 1.11 D 商业混合 7259.6 ≤1.8 ≤40% ≤24 　 0.73 　 　 　 0.58 1.31 E 商业混合 4888.7 ≤1.8 ≤40% ≤24 　 0.5 　 　 　 0.38 0.88 F 住宅混合 12325.4 ≤5 ≤35% ≤100 6.16 　 　 　 　 　 6.16 H 住宅混合 10532.2 ≤3 ≤35% ≤100 3.16 　 　 　 　 　 3.16 G 商业金融 7463.1 ≤2.2 ≤40% ≤24 　 1.04 　 　 　 0.6 1.64 I 商业混合 10784.4 ≤4 ≤40% ≤100 　 1.51 　 　 2 0.8 4.31 J 商业金融 5995.7 ≤4 ≤30% ≤100 　 　 2.1 　 　 0.3 2.4 K 商业金融 6643.1 ≤4 ≤30% ≤100 　 　 2.26 　 　 0.4 2.66 商埠街 　 商业混合 11978.3 ≤7 ≤45% ≤150 　 　 　 7.38 　 1 8.38 合计 　 　 85303.3 　 　 　 9.32 3.78 4.36 7.38 　 5.17 32.01 运营总体思路 经济测算 项目如何运营？ 本项目中利润高的住宅、商业部分，以销售房屋为主。 为使本项目迅速积累人气，C地块商业整体定向大卖场或专业市场销售。 I地块由于拥有俱佳景观优势，建议保留一部分暂不销售，在项目启动阶段引进品牌酒店管理公司经营。 不仅能够提升项目服务品质，而且在运营后也可以考虑转让给国际酒店投资基金，变现。 项目中