2010年湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究PPT培训课件.ppt

3、产品建议 差异化1：户型创新，性价比挖掘，差异化价值建立壁垒 3、产品建议 与市场主流使用面积保持一致，通过赠送，缩小购买面积，增加实用面积，差异化竞争。 益阳整体赠送面积较少，市场主力消化面积在120-140㎡，通过赠送面积，缩小购买面积，直接与同档级产品差异化竞争。 赠送可通过，空中庭园、格栅、错层送露台、阳台的方式增加使用面积。 127㎡左右三房，赠送后实用面积在145㎡，可实现四房功能。 赠送的空间可以直接改房或设置为空中庭园或室内小型享受空间细节，提升居住空间整体的舒适性、享受性。 引入益阳市场目前还没有的，居住舒适度高、同时又适宜投资和精英白领婚房或改善性居住的小复式。形成差异化竞争。 益阳目前市场上没有同类户型竞争。 小复式，居住舒适度高，总价小，销售压力小，同时也适合投资。 复式空间，功能分区动静河里，互不干涉，独享私密领地。 可赠送两层通高入户花园、客厅、观景大露台等。 差异化下的户型定位 物业类型 户型 面积区间 面积说明 面积比例 合计 高层 两房 70-90 赠送后达到100㎡左右 5-10% 70-80% 三房 90-100 赠送后达到120㎡左右 10-20% 120-140 赠送后达到140㎡左右 30-40% 四房 140 赠送后达到160㎡左右 5-10% 多层 二房 90-100 纯小复式 10% 20-30% 三房 120 中间层，赠送后可达140㎡左右 6% 四房 160 首层单位，赠送后可达200㎡左右 2% 复式 120 顶层复式，赠送露台可达150㎡左右 2% 合计 —— —— —— 100% 100% 差异化2——园林先行，园林建立壁垒 强化社区园林理念，革新市场认知。 当前市场上项目园林水平普遍较低，定向开发小区园林则基本处于绿化阶段，园林提升空间大。 当前市场项目园林建设严重滞后，无法形成情景体验感，本项目可考虑园林先行，与社区本身建立联系，革新市场对园林的全面认知体验感。 地形狭长，适宜建立轴向的主题景观带。 差异化3：社区会所、风情商业街、娱乐配套整体升级建立壁垒 明确提出会所概念，设置有针对性的娱乐、运动功能配套。 以MINI MALL的概念协同风情商业街、会所一起形成近外向型的社区公共配套设施，组成社区邻里中心，提升社区生活品质。 差异化4：物管服务提升竞争力 将物管服务系统化、标准化，提升符合身份的相应服务，通过服务来强化差异感。 当前市场物管服务水平一般，缺乏标准化、系统化的服务。 引进标准化、系统化的高品质物管，通过展示将能迅速的建立起市场差异化认知，树立首席精英社区服务标准与服务符号。 差异化5：建筑材料，建筑立面 新型建筑材料使用较少，有较大的市场机会。 建筑外立面独具特色（托斯卡纳）。 多层 点塔 高板 智能中空百叶 stucco涂料 差异点6：人文精神 从精神层面整体提升社区理念和层次，人文环境、建筑环境相互融合，建立项目的人文壁垒。 为项目确立一个人文主题，既是社区住户所向往的社区人文，也是社区树立新的市场标杆的精神符号。 项目同时隶属于城市一级商业中心和城市一级商务中心，双重个性让其具有很强的社会中坚阶层的精英属性，项目或可作为代言益阳的精英人文品质示范生活区。 我们都是精英，我们要过着精英式的生活。 高赠送产品，实用面积＞销售面积，新式小复式户型。 产品 轴向主题景观带、mini mall式风情商业街及会所、新型材料、托斯卡纳建筑外立面 硬件、配套 建立全新价值体系 项目属性1：益阳首席精英人文高品质示范生活区 项目属性2：mini MALL式风情商业街 精英社区人文传承 人文 双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越。 区位 六、住宅及商业开发建议 1、住宅开发建议 住宅规划 住宅由高层（23层、18层）、多层（6层）三种建筑形态构成，住宅层高为3米。 建筑朝向大部分控制在南偏东15度内，未来规划中可根据具体的设计调整朝向。 建筑朝向注重景观资源最大化。 通过对宗地位置整体分析及参照规划要点，各形态建筑的分布位置如下： 高层——建议主要分布于宗地的南侧和东侧，楼栋间可作为小区的主要景观分布地点之一。 多层——主要分布于宗地的西侧或集中规划； 建设工期 分为二期开发； 一期，首先开发宗地南侧和东侧； 二期，开发宗地西北侧； 三年实现全部销售； 2.5年实现销售面积85%； 3年实现全部销售； 2、商业开发建议 商业体量控制在10000-15000㎡ Mini MALL式风情商业街； 特色餐饮、精品商业和中高档服务行业是重点引入对象； 可借势桂苑、世纪金源广场等，以中小型集中商业的形式，如综合性超市，设置一个社区商业中心，扩大商业影响力； 七、投资收益分析 （暂略） 八、综合分析与建议 1、SWOT分析 项目