2016年7月开封通许县经一路与咸平大道地块（住宅）可行性研究报告PPT培训课件.ppt

枫林湾在售户型为100平米两房，120-140平米三房，140-150平米四房 南北双阳台设计，L型厨房设计，功能分区较为舒适 主卧配备大飘窗，卫生间干湿分离，实用较为方便 120㎡ 三室两厅两卫 106㎡ 两室两厅一卫 99㎡ 两室两厅一卫 107㎡ 三室两厅一卫 户型展示 户型设计一般，格局过于紧凑 1、在售楼盘较其他区域楼盘比较高端，整体市场投放量大； 2、大多项目推出产品以小高层和高层为主，主要为刚需改善产品为主； 3、竞品楼盘多层洋房均价3200-3500元/ ㎡，小高层均价约2850-3000元/㎡，高层均价在2700-2900元/㎡； 4、市场房源库存量大，消化周期长，区域竞争激烈。 北部片区主要竞品楼盘总结 西部片区个案分析 凯旋城 跟云联惠合作，通许首家买房返还房款，月销售达30套 凯旋城在售户型为109平米、126平米三房两厅一卫/两卫，整体布局较为紧凑 其中高层109平米的户型不是南北通透的，整体户型较为方正，全明户型 109㎡ 三室两厅一卫 126㎡ 三室两厅两卫 户型展示 部分户型不南北通透，采光受影响，整体布局一般 促销活动 凯旋城前期销售期间是水榭花都的主要竞争对手，由于后期绿化景观施工过慢，项目体验感较差，导致客户群流失，进入滞销状态 针对销量不佳的状况，6月初推出买房返还房款的活动，活动一经推出便得到不错反响，销量迅速上升 亿通国际城 地理位置靠近西工业区，库存大，剩余产品多 西部片区个案分析 133㎡ 三室两厅两卫 120㎡ 三室两厅两卫 119㎡ 三室两厅两卫 在售户型为119—120平米，133平米的三室两厅两卫，整体设计中规中矩 全部为一梯四户设计，导致销售不畅 户型展示 一梯四户设计，公摊面积大，户型格局过于紧凑 御景湾 定位中档的区域大盘，后续开发量较大 销售情况：已推出六栋楼，其中三栋楼预计8月份开盘 销售措施：尚无 销售价格：约3000元/平米 投放媒体：户外 西部片区个案分析 1、在售楼盘相对于北区品质不够高端，部分楼盘推出针对性的销售策略和优惠 办法，对成交量有一定提升； 2、大多项目推出产品以多层和小高层为主，主要为刚需改善产品为主，高层产 品难以去化； 3、竞品楼盘多层较少，凯旋城多层带阁楼3500元/ ㎡，高层均价约3000-3100元/㎡； 4、居住区生活及商业配套较为齐全，客户接受程度较高。 西部片区主要竞品楼盘总结 东部片区个案分析 观湖国际 位于老城区与工业区交界处，紧邻东湖的西班牙风格社区 销售情况：目前在售为4栋小高层 月均销售：推出350套房源，目前销售100套 销售价格：约3000元/平米 月均销售10套左右 投放媒体：工地围挡 户型设计中规中矩，无明显亮点，工程处于停工状态 121㎡ 三室两厅二卫 124㎡ 三室两厅两卫 施工现场 户型展示 1、本区域所处为工业区，楼盘相对于北区及西区品质不够高端，且大多数项目处于阑尾及停工阶段 2、价格上观湖国际2900元/㎡，富汇新城1450元/㎡，无可明显参考价格区间 3、区域内几乎无的商业、教育及医疗配套设施 东部片区主要竞品楼盘总结 目前市场上去化速度最快的是三房，主要以110—130平米为主，刚需改善性为主 户型面积 两房产品较少，三房面积集中110-140㎡，100-110㎡的三房开始逐步出现，随着市场进一步发展，“市场细分”的发展过程逐步开始，两房投放量不多，主要是两房无法满足作为主要客源的乡镇生活需求 需求点 机会点 户型面积 市场上在售楼盘，住宅以多层、小高层产品为主，其中多层接受程度较高，高层目前客户难以接受，需要进一步去引导 建筑类型 从产品设计角度来看，通许目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋功能性的要求逐步提高，项目在产品设计创新中应具有一定的前瞻性 户型附加值 楼盘分布： 通许县城目前有房地产住宅项目15个，主要集中在县城北部和西部，集中了通许县城的大部分； 楼盘体量：规模多数集中在20—30万㎡之间，体量中等偏大，竞争激烈，去化周期长； 建筑形态：建筑形态处在多层向小高层及高层过渡阶段，居民对小高层产品接受度尚可，高层接受度较低； 价格区间：区域上北区及西区房价水平多层均价3000-3500元/㎡，小高层均价2850-3000元/㎡，高层均价2700-3100元/㎡，东区无明显参考项目，离项目较近的观湖国际2900元/㎡，富汇新城价格1450元/㎡；产品上法郡花园洋房一楼价格突破4500元/㎡，对于通许普通县民较难于接受； 主力户型：户型主要以三房为主，常规户型为主，两房户型目前接受程度较低； 项目配套：项目均无供暖设施，部分楼盘有双水供应，紫荆华府和法郡有配套的商场、商业街； 促