西安水产副食超级商城的策划研讨.pptVIP

销售单位 可售建面㎡ 建面租金（元/ ㎡·月） 建面单价（元/ ㎡） 销售率 销售总额（亿元） 完全销售总额（亿元） 住宅 45500 / 4600 65% 1.360 2.093 一楼 3407.65 180 35000 70% 0.835 1.193 二楼 3407.65 150 35000 70% 0.835 1.193 三楼 3407.65 100 16500 60% 0.337 0.5623 四、五楼 6815.3 50 6600 60% 0.270 0.4498 商业总计 17038.25 / / / 2.277 3.398 小计 62538.25 / / 65% 3.637 5.491 商业均价 / / 19943 / / / 总体均价 / / 7802 / / / 总销售额及销售均价测算 备注：此方案为针对假设直接销售的测算 营销策略 * 西安水产副食超级商城策划研讨 方案提供：重庆宏大房地产策划代理有限公司 2004年8月13日 陕西华威地产 * 方案架构 项目基本指标及分析 西安房地产市场分析 SWOT分析 定位探讨 营销策略 营销推广实战演绎 * 项目地块分析 本项目位于西安繁华闹市中央，南临东大街商业步行街，北临西一路，交通四通八达。 项目所在之炭市街，是西安乃至西北地区最大的水产副食品批发市场，商业氛围浓厚，终年商贾云集，人流如潮。 由于经营品种所限，炭市街的形象不大好。 政府把炭市街规划为西安市重点菜篮子工程，将为本项目的建设给予大力支持。 项目分析 * 项目工程进度 项目时间 节点 2004年9月 开始内部认购 2004年10月20日 开盘 2004年10月底 塔楼封顶 2004年底 裙楼开始营业 2005年4月 交房 项目分析 * 西安房地产市场分析 西安房地产发展概况 西安市房地产均价走势 城内区房地产均价走势 城内区可比项目一览表 房地产市场分析 * 西安房地产发展概况 楼市开始降温：近期的西安楼市，比起前几个月充满激情的西安楼市，着实显得过于理性。 房地产进入微利时代，竞争日趋白热化：今年以来，相关政策“打压”、新盘激增，市场激烈竞争迫使许多开发商的楼盘走进“微利时代”，降价成为生存和赢得市场的最后利器。特别是西安楼市进入几个外来大盘，市场竞争更显激烈，以后的地产走势让很多购房者驻足观望，所以，西安房地产市场出现短时间市场冷淡是正常的。这一点从本月的销售总面积就可以得到佐证，基本上与上月持平，略有下降，其中普通住宅、公寓、商住销售面积略有上升。 房市房价走势趋稳：近期西安的房价有升有降、走势平稳，升降幅度均不大，不会出现大涨大跌的情况，西安楼市的长治久安并不是空穴来风的子虚乌有之事。 房地产市场分析 * 西安市房地产均价走势 从本期全市均价图表中看出，本月普通住宅均价较上月有所上升，本月普通住宅市场价格为3022元/平方米，上升幅度为2.99%；商铺本月价格稳中有升，写字楼本月市场价格较上月略有下降，别墅市场价格本期有一定程度的下调，从市场总体价格情况来看，本月各物业价格有降有升，但升降幅度均不大。 房地产市场分析 * 城内区房地产均价走势 2004年7月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3345元/平方米，商铺类8841元/平方米，写字楼5869元/平方米，公寓类4802元/平方米，别墅类4724元/平方米，商住类7752元/平方米。 房地产市场分析 * 城内区可比项目一览表 物业名称 莲湖佳苑 鑫海大厦 久福嘉园 银河怡园公馆 博瑞商务 物业类别 高档公寓 普通住宅 普通住宅 商住一体 商住一体 物业地址 立新街4号 四府街137号 西门好又多南50米 东大街231号 东新街94号 建筑类型 ?小高层? 小高层 小高层 高层 ?小高层? 装修与否 精装修 清水房 清水房 清水房 清水房 主力户型 2室2厅 2室1厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅,2室2厅 销售均价 3900 3400 3300 3600 3400 房地产市场分析 * SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁和挑战 项目的基本问题和应对策略 SWOT分析 * 优势 地段优势：位于西安古城墙内、钟楼附近，雄踞有西安长安街之称的东大街北侧，距在建的骡马市商业步行街仅仅咫尺之遥，尽显地段黄金本色。 成熟的商业氛围：炭市街副食品市场是西安乃至西北最大、最繁华的蔬菜、水产、副食批发中心，终年商贾云集。周围开元商场、唐城商场、百盛购物广场等大型商场聚集。 人流优势：云集大型商场，汇聚如潮人流。 规划优势：政府拟把炭市街打造成西北首屈一指的以经营水产为主的商业步行街。 交通优势：50余条公交线路穿梭于此，出行方便快捷。 配套优势：省政府、市政府等政府机关，西安中学、