资产评估准则评估的报告讲解ppt84-.pptVIP

本准则不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围，还规定要具体描述评估对象的基本情况，通常包括“法律权属状况”、“经济状况”和“物理状况”。 第十九条 评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由。 * 与《价值类型指导意见》条款的衔接 市场价值 投资价值 在用价值 清算价值 残余价值 * 第二十条 评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。 第二十一条 评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 * 第二十二条 评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。 第二十三条 评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。 第二十四条 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。 通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。 * 评估报告是注册资产评估师和评估机构提交给委托方的工作成果，如果在评估报告中没有清晰地说明评估结论，或者评估报告使用者（包括委托方和其他所明确的评估报告使用者）在理性地阅读评估报告之后不能合理理解评估结论，那么就说明评估服务是不到位的，最终也将影响到评估行业的形象和声誉。 能够以文字和数字形式清晰说明评估结论成为注册资产评估师执业中的重要要求之一。 * 在以往的评估报告中，评估结论只能是确定的数值，从2005年开始，在《金融不良资产评估指导意见（试行）》中引入了区间值的概念。考虑到评估业要适应以后多种业务的需求，本准则规定，注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字等形式说明评估结论。评估结论通常应当是明确的数值，经与委托方沟通，可以使用区间值表示评估结论。 * 允许以区间值形式表达评估结论，是评估报告准则制定中的一项重大突破。如上述分析的那样，是考虑到评估业多种业务的需求。需要强调和注意的是，引入区间值的表达形式，并不是对以确定数值表达评估结论的否定，也不是像有人提出的“评估结论不可能是确定值，只有区间值才能真正科学的表达评估结论”的观点。实际上，评估结论的表达，更多的情况下仍应以确定数值表达。在国外有关的评估准则中，都是要求评估结果为确定数值，在特殊情况下才可以采用区间值表示。 * 美国的《专业评估执业统一准则》（USPAP）中指出，当允许进行限制评估时，不能期望评估结果总是一个确定的价值量。评估结果可以表达为一个确定的价值量、一个价值区间范围或与以前评估价值或已确立的一个基准值（如纳税评估值、不同目的的估价值）的价值关系（如不小于、不大于）。 * 英国皇家特许测量师学会2006年9月发布的《RICS评估和估价标准》（红皮书）中，指南5：估价的不确定性规定，对于某些物业的估价，可能会有估价师可确定的上限或下限。在这样的情况下，可适当地将估价表述为一个范围。然而，当估价师能够合理地预见不同情况下可能出现的不同价值时，更好的方法是，基于反映这些不同情况的特殊假设提供替代性估价。 * 美国估价学会出版的《不动产估价》（第11版）指出 “在估价报告中，最终价值估计可以用单一数值、价值区间或同时用二者来表示。传统的报告中，价值估计是用单一的金额来表示的，称作点估计（point estimate），这一数值是估价师对不动产价值的最佳估计。点估计可用于许多目的，换言之，由于法律要求，许多客户都希望知道价值的点估计。” * “有时，估价师可能刻意地避免使用价值的点估计，而报告一价值区间（range of value）。用价值区间的方式报告，估价师指出价值可能落在该区间的某一位置上，即待估不动产的价值不低于最低值也不高于最高值。太大的价值区间对客户是没有意义的，而小的区间则可能暗示其精确性没有保证。当给客户提供的是一价值区间时，客户可能会将适合于其目的的两端极值，作为一种实际保证。因此，大多数估价师选择单一数值来报告最终价值结论。” * 可见，以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。 区间值的表达式评估结论表达形式的丰富化，是注册资产评估师提供更多服务需求的表现形式。 * 第二十六条 评估报告的特别事项说明通常包括下列主要内容： （一）产权瑕疵； （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素； （三）重大期后事项； （四）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资