旧城改造项目的理解和案例整合萧山区规划研究院.pptVIP

* 政府与开发商共同拆迁，然后进行土地出让，获取卖地收益 一级开发模式建议 三亚市政府 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 挂牌 签订协议 月川村 拆迁工作小组 安置房建设 市政府相关部门 股份公司 开发商 河东区 土地出让收益 * 政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取卖房收益 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 月川村 拆迁工作小组 定向摘牌 运营管理 安置房建设 二级开发模式建议 市政府相关部门 股份公司 开发商 河东区 ①开发商+村民股份公司 按股份分享开发利润 * 市政府相关部门 股份公司 利用三亚旧城改造资金，政府成立项目公司进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 河东区政府 月川村 拆迁工作小组 三亚城投 定向摘牌 运营管理 安置房建设 三亚城投 河东区 商业银行 债务/股权融资 信托/私募基金 国家开发银行 注资入股 村股份公司 * 宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政府期望将鄞奉片区改造成宁波的新商务区 案　　　例 项目位于宁波三江口目前核心区的外围区域， 属于核心区一级辐射圈；目前为旧的居住区 和工业厂区，区域认知度较低，属于产业衰 落区；北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化 江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观 面大。 宁波市政府期望将鄞奉片区打造成一个富于表现力 和体现区域价值的标签——“宁波湾”；一个以宁 波支柱产业为核心，最具积聚力的主题商务集聚 区——宁波高新经贸港；和一条代言宁波历史、现 代和未来的“宁波走廊”； * 鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海曙区政府组成的海城公司主持实施的开发模式 宁波市政府 海城公司 拆赔谈判 拆迁 土地出让 签订协议 鄞奉片区改造工作领导小组 基础设施 街道办事处 海曙区政府 相互配合 市国土、规划 海曙区政府51% 宁波市城投49% 宁波市城投 资金 * 研究内容 城中村改造关键要点 安置补偿方案设计 操作方式 备选安置补偿方案 * 若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方案 村民利益 补偿方案四 股份公司利益 补偿内容 补偿方案五 村民房屋现金补偿 大面积公寓居住 别墅一层做商铺可出租 股份分红 养老保险 工作培训 村民房屋现金补偿 有天有地别墅居住 180㎡公寓可出租 丰厚的股份分红 养老保险 工作培训 现有物业按138号文货币补偿 公寓还建（300㎡） 赠送村民每户90㎡ 公寓 （可作出租用） 无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）） 现有物业按138号文货币补偿 海航地块村民自住房宅基地（120㎡） 赠送村民每户180㎡ 公寓 （可作出租用） 无偿提供给股份公司50亩集体经济用地（村民可参股）） 可将村民出租公寓联合经营 可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业 提供工作机会 可将村民出租公寓联合经营 可将50亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业 提供工作机会 * 公寓安置只有在二级开发时，财务才可行性 补偿方案 出让模式 容积率 判断标准 NPV≥0 IRR ≥12% 利润 财务可行性 补偿方案四 现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地 净地出让 -1.46亿元＜ 0 -1.5亿元 捆绑出让 R=2.5 -0.21亿元＜ 0 4.2亿元 R=3 0.84亿元＞0 6.4亿元 * 但全部村民均要求住联排，对公寓楼非常排斥，该方案实施风险较大，可操作性较低 财务可行 毛地挂牌： IRR0； 净现值0; 村 民 所有村民一致要求住联排，在观念上排斥住公寓楼 * 海航地块异地安置有较高利润 补偿方案 出让模式 容积率 判断标准 NPV≥0 IRR ≥12% 利润 财务可行性 政策安置补偿方案 补偿方案五 净地出让 2.5亿元＞0 2.5亿元 现金补偿+海航地块120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50亩集体用地 捆绑出让 R=2.5 1.3亿元＞0 15亿元 R=3 2.7亿元＞0 19亿元 * 但不能满足村民就地安置的基本要求，实施风险较大，可操作性较低 财务可行 净地挂牌：盈利2.5亿； 毛地挂牌：IRR0； 村 民 全部村民一致要求就地安置，对月川村民而言，就地安置是其基本要求 * 村民要求与政策标准集中反映在村民还建