2012年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理.Image.Marked.pdf

2012 年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理 我国《物业管理条例》针对物业管理区域的房屋使用和维护规定了管理制度，而社会上还 有许多没有实施物业管理或无法实施物业管理的房屋，这些房屋使用、维修管理也需要按 照政策法规进行。为此，本节仅扼要介绍建设部制定并颁布的《城市异产毗连房屋管理规 定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市危险房屋管理规定》，上述相关 规定如与《条例》原则有冲突的，以《条例》为准，《条例》未作具体规范的，仍可适用 上述相关规定。 一、城市异产毗连房屋管理 (一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则 异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所 有的房屋。 异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。异产 毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环 境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关 系。所有人和使用人对共物业管理师资料：/kcnet610/ 物业管理师 培训 /kcnet610/有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以 及院路、上下水设施等，应当共同合理使用并承担相应的义务。 除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他 所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应当停止 侵害，并赔偿由此而造成的损失。 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时 治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使 用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负 责赔偿。 异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有 人一致同意，并签订书面协议。 (二)异产毗连房屋的修缮规则 异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部 门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏， 房屋所有人应当修缮，不得拖延或者拒绝。 异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理： 1．共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分 担。 2．共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 3．楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连 层上下房屋所有人按份额比例分担。 4．屋盖的修缮： (1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。 (2)可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比 例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆 盖下层房屋所有人按份额比例分担。 5．楼梯及楼梯间的修缮： (1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 (2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。 6．房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。 7．房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃 圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。 异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政 主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。 二、城市危险房屋管理 (一)危险房屋的概念与鉴定程序 1．危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定 和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 2．市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴 定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申 请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应当及 时按下列程序进行鉴定： (1)受理申请； (2)初始调查，摸清房屋的历史和现状； (3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况； (4)检测验算，整理技术资料； (5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；