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户型设计的逻辑1——万恶的容积率 当写下“户型设计的逻辑”这个标题时，我发现给自己挖了一个坑，一个很大很深的深坑。怎么办？跳还是不跳？正在思考，不知谁在后面踹了我一脚。好吧，既然跳了，姿势一定要优美！ 读过之前的《从版图两极看户型差异》哈尔滨，上海，深圳三篇文章的朋友都知道：户型设计的逻辑是一个多维度，动态的逻辑。 首先，开发商有开发商的逻辑：容积率，均好性，需求层次都是开发商要重点要考虑的。 今天我们先来谈谈容积率。企业经营为盈利，经过惨烈的招拍挂，楼板价格高高在上。怎么办？用足每一寸土地，使利益最大化，这是再正常不过的想法。 当然也有比较文艺的开发商，讲究舒适的生活品质。或许看到生活品质你乐了，这不还挺有社会责任感的嘛。又图样图森破了吧，开发商对生活品质的追求，目的是为了项目能卖出更高的溢价！ 以下是开发商常用的容积率模型： 可以看出，开发商对容积率的研究是不遗余力的。 他们的终极目的是为了这个，通过提升项目品质将高容积率的产品卖出低容积率的价格。只是顶着文艺范的头衔,不太方便承认罢了。开发商的小算盘呐，那是打得精得很啊！ 接下去，我们从设计开发的角度来解析一下户型设计的困惑。其实在土地获取前，开发商对地块的基本数据已经展开研究。多少楼板价，做什么样的产品，开发周期等等都已经了然于心。 产品设计的流程基本是这样：容积率研究→强排总图（规划设计）→方案设计（建筑设计含户型设计，景观设计等）→施工图设计（很多，略) 1.容积率研究，土地获取前的前置工作。成熟开发商可以根据不同地区形成标准化的研究成果，以便快速反复运用。 2.规划设计，排总平面，建筑形体，户型配比，景观道路等的初步规划。 3.方案设计：建筑，景观，户型，结构，机电，暖通等。成熟一点的模式，精装修设计介入建筑设计阶段。对户型进深度优化优化，倒逼建筑设计调整图纸。这个阶段对户型的好坏非常重要，牵扯的利益非常多。户型的变化常常影起建筑外轮廓的变化从而导致楼栋间距，日照，容积率等变化。会涉及施工图与报规图纸不符等等麻烦的事情。 4.施工图设计：终于方案确定，该出施工图了。高层+花园洋房的布局既满足了容积率要求，又保证了了不错的生活品质。恩，大家都觉得很满意！ 以上是较为规范化的设计模式，很多不成熟的开发企业在这个阶段，那绝对是可以乱成一锅粥的。 不信？我们来模拟一下甲方内部的热闹情景： 营销部：用足容积率，居住品质要高。高溢价，高周转才是老板想要的。我只关心单价能不能上去，能不能快速去化，这是我的KPI。还有样板段要快，要在XX之前抢占市场，时间一定不能耽误！ 成本部：设计部赶紧给图纸，成本要抓紧测算。造价一定要降低，就这么多钱，你们省着点花，因为这是我的KPI。 工程部：工程质量要有保证，只给这点钱怎么行？还有设计部的图纸怎么样了？什么时候给？不要影响我工程进度啊！ 设计部：容积率和品质相妥协，设计进度要保障。设计院赶紧给图纸，我还要拿去送审报规。还有成本，工程那边又在催图了。设计的好与坏是很难量化的，进度才是关键。一个好的设计总监，一定是一个好的演讲者，此话有几分道理。 BOSS：我的要求真不高，就四点。成本要省，溢价要高，速度要快，质量要好。 但实际情况是这样的： 不好啦！探子来报，某某开发商研发出了新产品，在同样的容积率下将项目打造成了XXX，那个附加值是相当的高啊! 什么？那还得了！改，赶紧改！这种情况会出现多次，下面这张图真的不是开玩笑... 总之在设计阶段，开发商内部也是相当扯皮的。一方面小心谨慎的做着市场调研，另一方面计算着回报收益，随时都有修改调整的可能性。此时，各部门都会站在自己的利益角度提出的意见，往往让领导层难以决策。 从上面的情景模拟可以看出，户型设计作为设计的一个分支，虽然由设计部门主导，但由于设计部门工作内容繁多，还会受到来自多方的压力，最终往往采纳的是较为折中的方案。这也符合：决策不以最优为标准，而已大家满意为标准的客观规律。 容积率，万恶的容积率！ 回到文章开头，我们说户型设计的逻辑是一个多维度，动态的逻辑。因此，容积率只是开始，文章未完，待续... 第二个问题是均好性。在满足容积率的同时，产品如何配比才能形成较高的溢价，这是开发商关心的问题。以1.5左右的容积率为例，见下图（数据来源：上海同策咨询）。其中御景龙庭受到各种条件限制，采用了联排+高层的产品组合方式，这种混合方式跨度略大，是不是妥当？思维需要发散... 和高层混居，别墅客户会有一种被俯视的感觉，同时私密性和独享性都会弱化，产生抗性不可避免。在同一社区，别墅的存在对高层品质的提升是非常有限的，甚至会产生反作用的。 试想某高层公寓女主人，眼前都是人家别墅的上流生活，而自己一时半会又住不上，难免由爱生恨，就会常常数落自己老公：看看人家老公多能耐，住别野开豪车，太太全职在家，闺蜜相