香域加州24、25#楼定价策略20101205.docVIP

香域加州24、25#楼价格策略 一、价格推导体系 二、均价的制定 （一）定价原则 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或期房。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。 我们总共列出12个定级因素，分别为区位、升值、交通、周边配套、周边环境、景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、工程进度、宣传包装。此12个因素，分值为1-14分。分值越大，表示等级越高。 （二）定价影响因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境 产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。 以上评分考虑点是根据营销经验以及对客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。 根据经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表） 各影响因素的评价： 区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景； 对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观，同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面； 户型结构方面，首要考虑户型的朝向，然后再对户型的方正、布局合理等方面进行评判； 交通方面，考虑了路网的完善、便利程度； 在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 （三）参考楼盘选择及权重确定 丰邑中央、希尔顿5#楼、人和-东方名郡、福泽上城 丰邑中央的项目品质较好，地段也较好，但在老城区，与我项目不属同一个区位，且该项目定位和定价都较为高端，其项目的定位、理念、环境等可做为参考，赋予权重10%。 希尔顿5#楼与我项目同属于新城板块，目前正在积累客户，但是该项目定位和定价也较为高端，赋予权重20%。 人和-东方名郡也在新城板块，该项目目前在售的产品剩余量不多，且都是大面积，对本案具有一定的参考价值，赋予权重25%。 福泽上城属新城板块，该项目目前主要以高层为主，有少量多层，该项目定位中高端市场，其定价属中高端，有一定的参考价值，赋予权重45% （四）参考楼盘销售价格调查 丰邑中央均价4800元/平米 希尔顿均价4300元/平米 人和-东方名郡均价3500元/平米 福泽上城均价3600元/平米 （五）参考均价制定 项目名称 香域加州 丰邑中央 希尔顿5#楼 人和-东方名郡 福泽上城 参考权重 100% 10% 20% 25% 45% 项目 分值 　 4800 4300 3500 3600 区位 14 8 14 12 10 10 新城区雷焕路 老城区人民路、剑邑大道交叉路口 剑邑广场西侧 府前东路 新城小学旁 升值潜力 8 7 5 6 5 6 新城未来居住中心，目前销售价格相对市场适中 目前价格已较高 定位、定价较高、位置相对成熟 目前销售价格在市场中属中上 中、高端定位、价格相对高， 交通 7 4 7 4 6 5 离新城汽车总站200米，目前无直达公车 紧邻城市主干道剑邑大道、人民路、街心花园 目前无直达公车，离紫云大道200米 离紫云大道50米左右。 有公交车经过，但不多，公交系统有待完善 周边配套 8 5 8 7 5 5 超市、学校、银行、医院 生活配套较全面 超市、学校、菜场、银行、医院 商场、银行等，周边配套一般 除学校外，周边配套较少 周边环境 8 6 5 7 6 6 新城街道环境较好，道路宽阔，空气清新 老城街道较密集，周边街道环境一般 视野开阔，周边环境较好 周边环境一般 周边环境一般 景观 12 10 10 8 6 8 加州异域风情3万平米醇熟园林 新加坡风格园林景观 园林景观品质较好，但无主题，不积不大 园林景观打造一般， 内部园林景观有所提高 户型结构 10 9 9 9 6 8 户型格局设计合理，且通风采光都很好 户型设计较合理 户型设计还好 户型设计一般，无特色， 户型设计紧凑，定位较准， 小区配套 8 6 7 7 6 6 部分商业、地下车库 地上、下停车场、会所 大型购物中心、停车场 幼儿园、停车场、会所、商业 学校、商业、会的 物业管理 7 4 7 6 4 4 自管 中海物业 万夏物业 自管 自管 发展商品牌 7 4 7 4 5 5 当地无其他大型楼盘开发案例 在丰城有10年的开发历史，有多个开发项目 当地无其他开发案例 本项目开发时间较长，有一定的知名度 项目开法时间长，有一定的知名度 工程进度 5 4 5 5 5 3