供求风险度评估八成以上城市楼市供求风险处于低度.docVIP

在我们刚完成的《2009年第三季度全国典型城市房地产市场供求风险度评估》报告中,我们发现,今年上半年全国商品住宅市场形势一片大好,九成城市呈现供不应求的局面,供求风险明显下降,同时消化周期也有所缩短,近六成城市消化周期不足18个月。低度风险城市有所增加,全国房地产市场八成以上城市供求风险处于低度,其中一线城市均处于风险最低等级,而高度风险城市仅兰州、海口两个城市。 09年2季度全国市场供不应求局面延续,未来走势将趋于平衡 2009年2季度供求比达到1:1.58,继续呈现明显的供不应求局面,但较1季度略有缓解。2季度全国31个典型城市 商品住宅供应总量为4724.8万平方米,同比下降21.4%,环比则上涨了71.8%,成交量则延续了1季度大幅增长的走势,达到7479.2万平方米,同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%,由于08年持续供过于求而造成的去化压力继续缓解。  从典型城市供求关系来看,九成以上的城市供小于求。天津、南京、大连等城市2季度供应量不足成交量的一半,供求比 小于1:2;上海、北京、深圳等六成城市供求比在1:1.2-2之间;广州和西安供求相对平衡,供求比在1:0.8-1.2之间;济南和兰州两个城市供求比小于1:0.8,出现较为明显的供过于求现象。 九成以上典型城市消化周期缩短,近六成不足18个月 由于09年2季度全国住宅市场继续呈现供小于求局面,2季度末累计市场存量为14174.5万平方米,较1季度下降15%,而未来一年内市场供求关系则将趋于平衡。根据近半年市场去化能力计算,超过九成的城市预计消化周期较上季度有所缩短;消化周期 超过36个月的城市仅占比6.5%,35.5%的城市消化周期在18-36个月间,而消化周期不足18个月的城市比重高达58%。从各典型城市消化周期来看:近六成城市消化周期不足18个月,北京、上海、广州、深圳等18个城市由于上半年市场成交大幅上涨,加之市场存量均相对较少,因此其消化周期较短,比重达到58%。  三成半城市消化周期处于合理范围,天津、沈阳、西安等城市或因市场存量相对合理,或因市场成交回暖等因素,消化周期均在18至36个月间,比重为35.5%。  消化周期超过36个月的城市比重不足一成,海口和兰州由于市场存量较大,消化周期超过36个月,其中海口消化周期为44个月,虽然偏长,但可以通过控制中短期供应节奏,调整到相对合理的长度;而兰州的消化周期超过60个月,由于城市市场未来供应量较大,而成交量则仍然处于较低水平,因此去化压力巨大,消化周期最长。 城市供求风险普遍持平或降低,八成以上城市供求风险处于低度 八成以上城市处于低度供求风险,较1季度末增加23个百分点。位于右侧的六个部分属于供求风险度较低的区域,共有26个城市,占比达到84%,与1季度末相比低供求风险城市比重增加了两成以上。中度供求风险城市比重最低。中度供求风险区域共3个城市,比重达到10%,较1季度末减少6个百分点。高供求风险城市占比不足一成,较1季度末下降近两成。位于左侧的七个部分属于高度供求风险区域,共2个城市,比重仅占6%,与1季度末相比高供求风险城市比重继续减少。  从与09年1季度末典型城市供求风险度的对比来看,市场成交大幅上涨的趋势推动大部分城市向低供求风险等级集中,九成以上典型城市的供求风险度较1季度末基本持平或有所降低。其中:多数城市市场供求风险降低,上海、北京、广州、深圳等六成半典型城市的未来市场供求风险,在市场成交上涨的推动下有所下降。  近三成城市未来供求风险不变,武汉、合肥、宁波等城市的供求风险与上次预测基本相同,其中兰州和海口由于供过于求局面明显或市场存量较大,整体供求依然处于高度风险,其他城市则继续处于低度供求风险。  个别城市供求风险预测略有上升,天津和太原消化周期处于相对合理的长度,由于未来一年预计供应增长较快,将出现供过于求局面,导致供求风险略有加大,但整体仍然处于中度等级。(易居中国·决策咨询 和讯网)