2011桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮项目整体策划运营报告79p.docVIP

桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮项目 整体策划运营报告 广西XXX地产发展有限公司 广西XXX开发有限公司 目 录 第一部分 桂林经济及社会概况 3 一、桂林城市规划与发展概况 3 二、“两铁”、“两区”规划机遇 4 三、2011市政规划 4 四、桂林主要经济指标分析（来源2011政府工作报告） 5 （一）桂林市GDP增长分析 5 （二）城镇居民收入及支出统计 5 （三）2011桂林市旅游业分析 6 第二部分 桂林商业市场分析 7 一、宏观市场分析 7 （一）全国商业地产走势 7 （二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号 8 （三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松 8 二、桂林商业场分析 9 （一）桂林商业地产市场脉络梳理 9 （二）桂林商业经营模式分析 11 第三部分 项目主题概念及规划要点 13 一、东西巷项目规划要点分析 13 （一）项目区位 13 （二）政府针对项目之规划改造要点 13 （三）东西巷项目SWOT分析 14 （四）项目劣势及威胁的规避 14 二、正阳街东西巷历史沿革 15 三、项目核心主题概念 16 （一）定位概念的提出 16 （二）东西巷项目文化定位 17 四、商业形象定位 18 五、商业类型定位 19 六、商业主题定位 20 七、业态功能模块定位 20 八、拟定项目档次定位： 20 九、项目规划 20 （一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想 20 （二）依托明藩王文化，重塑山水王城 21 （三）东西巷的文化价值特色 21 （四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解 21 （五）东西巷项目规划方案 23 （五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议 39 五、项目测算方案 41 （一）东西巷修缮改造项目现状 41 （二）新建房计划和分配 41 （三）新建房工期和装修质量标准 41 （四）改造补偿安置方案 41 （五）成本效益分析 42 （五）成本控制措施 47 （六）拆迁户安置措施 47 （七）项目建设工期 48 （八）结论及建议 48 第四部分 区域商圈及商业项目分析 49 一、项目周边重点商圈研究 49 （一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析 49 （二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析 52 （三）联达商业广场业态分布： 52 （二）联达商业广场售价、租金、物业费用 53 二、南京“1912”商业项目分析 54 三、类似项目“中心广场地下街”分析 55 四、成都“宽窄巷子”项目分析 56 五、结合东西巷项目分析小结及判断 57 第五部分 东西巷项目商业业态规划 58 一、商业业态定位与功能区域定位 58 三、商业业态及地下区域规划方案（待定） 58 （一）区域按建筑风貌划分如下 59 （二）考虑纵横交通体系、经营体系如下： 59 （三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下： 60 （四）主要业态划分说明（略） 61 第六部分 东西巷开发和运营模式 61 一、项目前期运作模式分解 61 （一）前期运作模式 62 （二）地下人防运作要点 62 （三）开发商独资投入，风险利益并存 62 （四）组建销售团队，迅速回笼资金 62 二、项目后期商业运营分解 62 （一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式 63 （二）全“独资投入”与“共同股份运营” 63 （三）商业地产三种运营模式 63 （四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都” 63 第七部分 桂林东西巷项目招商策略 64 一、招商总体策略 64 （一）立足桂林、面向广西，辐射全国 64 （二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌 64 （三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点 64 （四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底 64 二、商家进驻要求和原则 65 第八部分 桂林东西巷项目开街策略 65 一、东西巷项目开街总体策略 65 （一）先试营业后正式开业 65 （二）开业需要具备的条件 66 二、东西巷项目开街活动策划 66 （一）SP开业促销活动 66 （二）开业典礼等活动 66 （三）开业庆典演艺活动 67 第九部分 桂林东西巷商业经营管理策略 68 一、商业经营管理的前期介入方案 68 （一）前期施工建设阶段的介入 68 （二）竣工验收和接管验收 68 （三）商业经营管理知识的咨询和答疑 68 （四）商业经营管理的基本工作 69 （五）后期商业专项维修资金 70 （六）入驻商家进行评级工作 70 （七）后期商业经营管理服务标准： 70 二、桂林东西巷促销宣传管理 72 （一）东西巷项目VI系统 72 （二）东西巷项目年度营销活动的策划 72 第一部分 桂林经济及社会概况 一、桂林城市规划与发展概况 桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。五个城区为秀峰区、叠