2011马鞍山市开发区禧徕乐项目商业定位、销售与运营策略131P.pptVIP

商业价格制定应与投资方案相关联，投资方案应充分考虑开发商责任和项目的市场竞争力，做到均衡统一； 两者关系：投资回报越大，市场竞争力加大，开发商责任和风险增加，反之亦然； 考虑到目前市场普遍采用的投资回报方案（具有竞争关联）及税务处理需要，我们建议：采用三年返租，每年8%，一性返还24%，从售价中抵扣的方式，后3-5年，按市场实际租金，进行返还； 商业价格制定与投资回报 商业投资回报细化及价格建议 以开发公司实际收入测算，建议按8500元/㎡测算（详见价格拟合方案） 对外市场基价： 8500+8500*24%=10540元/㎡ 对外市场门市价：10540*1.03（折扣体系）=10856元/㎡ 注：此为本项目整体商业均价（含1/2/3层） 结语 我们有信心承诺： 将本项目做成马鞍山商业地产类营销典范——以最短时间内实现去化、并引领市场价格标杆。 同时，我们将利用我司在汽车后市场行业的相关渠道资源，为本项目的后期市场运营提供强有力的支撑！ Thanks the end!　 预祝项目开发圆满成功！ 招商和销售并行，制定可执行的租售策略，引进专业商管公司，提供代租服务，加速品牌引进，通过主力店造势，提升本案的商业氛围和价值。 2、招商销售并行，加速品牌引进与主力店造势，提升项目商业价值； 一、目前市场主流集中型商业均有专业商管公司负责招商与管理，在集中型商业操作难度大的背景下，专业商管公司将大幅提升购房者信心。促进房源销售。 二、“返租，购房者每年提取一定比例的投资回报”是目前市场较为认可的经营模式。 三、当自主经营商铺数量占比较大时，需主力店支撑，同时也需要专业商业公司统一管理作为支撑。 目前市场销售经营模式总结 建议：可与南京知名市场形成关联关系（托管或战略结盟），将极大提升商业价值，提供代租服务，引进专业商管及有影响力的主力店。 1、免费加入“中国汽配网——汽配业的阿里巴巴”； 2、优先国内展会重点推广； 3、引入马鞍山市行业协会； 4、建立市场运营中心。 以经营户提前选铺直接切入销售 同时展开汽配行业品牌商家的招商引入 1、自营户特别优惠。 2、免收一年的市场管理费。 3、对签定长期经营协议的商户给予更多的优惠措施。 产业服务 优惠招商 销售策略 六大销售措施保障销售和运营两旺（新生客户） 客户类别 销售方式 目的 自营客 1、优先登记——自营客的认筹时间早于投资客； 给投资客以压力和市场预期 2、优惠购买——自营客购买给予较多的折扣点； 鼓励自营客购买 3、市场经营的前三年，如果自营客持续自营则分别给予自营客一定量的租金返还； 鼓励持续经营 4、限时开业——自营客需签定协议，保证在市场开业时入场经营，否则取消租金返还。 开业率保障 投资客 3年包租，一次性返还，每年保证8%的回报率 增加安全感 3年后以市场租金为回报，代为管理 提高赢利预期，便利其投资获利 注：该方案需要保证实际销售均价。 销售策略 招商策略 采取自主招商为主 A、主力商户（品牌连锁店、经销商，本地售后服务大户） 主要采用直接招商的形式： 目标客户收集 准客户确定 招商顾问拜访 项目推介（递交招商手册） 合作洽谈 达成合作意向 签订合作合同书 B、散户招商采用常规推广模式： 目标客户确定 派发招商折页和DM直邮 确定准客户 准客户回访 达成合作意向 进行商户资格审查 签订租赁合同 城城联盟 政府搭台 企业唱戏 启动政府资源，联手国内一流汽配商家/厂家，擎画全球财富！ 招商策略 联手阿里巴巴，打造城网一体化的电子交易平台。 厂家 B to B 设置远程订货系统 货物查询检索系统 进、存、销一体化管理系统 消费者 B to C 经营商家 所有商铺的商品全部网上展示 网络检索平台 网上订购 经营商家 模式 针 对 措 施 招商策略 针对性招商优惠措施 A：品牌售后服务连锁店、知名汽配经销商、代理商 主要是指在汽车服务行业内享有一定声誉及影响力，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的知名品牌连锁店、经销商、代理商等。对于此类客群可根据具体情况给予一定免租期使用， 或一定期限内酌情减收租金，同时享有优先选铺权。 B：当地具有“领头羊”作用售后服务大户，享受售价一定优惠 C: 前50户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受售价（OR租金）一定优惠 D: 前51-100户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受售价（OR租金）一定优惠 E：银行为租、售客户提供融资支持 F: 按揭贷款、小额流动资金贷款利率从低，担保形式可更灵活。 G：市场推广支持 在正式开业的前期，由汽配城统一在有关媒体进行广告宣传，且不收取经营者的广告费；正式开业后，统一组织汽配城