2012武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P.pptVIP

目录 宏观背景及经济环境 区域及地块特质分析 建筑规划定位及产品风格 商业定位建议及风格 住宅户型配比及其它 PART1:宏观背景及经济环境 “南湖首个西班牙风情精致社区” 【项目产品概念定位】 品牌印象定位：浓郁的西班牙马德里情调 Pure loveliness 产品支撑配合：中心、建筑、花园、音乐、浪漫…… 产品意像：马德里之春 外立面风格（临富安街面） 入口风格：建筑、喷泉、石径、鲜花、音乐…… 社区小品及广场 “音乐 芳香 未来” 【市场形象定位】 【规划配套建议】 【音乐配套】：音乐大门、音乐景观、音乐喷泉、音乐会所 【芳香配套】：欧式庭苑、四季花卉、芳香路径、芳香植物墙 【未来配套】：家的未来、教育的未来、生活的未来…… 紧邻“南国花郡”，这样市场形象， 是否略有雷同？ 南国花郡是要绽放一个“玫瑰主题社区”。 而我们是除了“花之芬芳”，更有“音乐”、“未来”，在内涵和延展性上更胜一筹。 况且， 在项目体量不大的情况下，与其重新造势， 不如“取势”，再“明道而优术”。 （同时，一年后，我方面市时，南国花郡已接近清盘或收尾状态； 我们真正要面对的是区域后期的新盘南益?名士1号 等项目。 马德里春天来袭， ——带来一场关于“音乐 芳香 未来” 的格调盛宴 我们的面市形象： 【项目体量建议】 南国地块 本案地块 本案地块面积和南国花郡地块面积大致相当，从开发效益及居住舒适度的综合角度考虑，建议容积率在3.0-3.4之间，总建筑面积约在10-12万㎡。 【数据类比】： 南国花郡容积率2.76，建筑面积79360 ㎡。 【产品组合示意】 临恒安路 临富安街 SOHO公寓产品 高层住宅产品 项目商业部分 其中： 高层住宅建议规划4-5栋，总层数28-33层， 高层住宅产品总建筑面积约70000-85000㎡。 另外，恒安路与富安街交汇面，设置1-2栋 SOHO公 寓，建筑面积约20000-36000 ㎡。 【物业体量建议】 （效果示意） PART4: 项目商业定位及风格建议 【区域商业环境分析】 位于南湖花园城区域较核心位置，但短期内商业辐射范围窄。项目3公里内已经有武商量贩、中百仓储、沃尔玛（南国SOHO520底商）。 车流量大，但人流量一般，以南湖花园区域居民为主。 同时路况较差，噪音灰尘较大，在人行道规划、沿街绿化规划等方面均显一般， 周边社区已经有一定的配套商业，整体品质一般，以生活服务为主，其中特色餐饮业为一亮点。 （区域社区商业以生活服务为主，辐射力一般） （图示：建安路的特色餐饮一条街） 一方面，南湖新城的规划，常住人口31万人； 带来地产机遇尤其是商业市场的机遇。 （南湖地区还有665公顷土地可开发，可新增21万人，现状10万人，南湖新城将达31万人。） 【政策机遇分析】 【商业格局现状分析】 另一方面，相对于中南、鲁巷等商圈，南湖区域的商业能量及辐射力还是略逊一筹； 同时项目3公里内已有武商、中百仓储、沃尔玛等； 开发中的维佳置业武昌府项目，规划有30万㎡的大体量商业， 其中11万㎡的佰港城商业中心，集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐为一体，已签定家乐福、百老汇、国际巨幕IMAX院线等知名商家入驻。 本案若再规划综合型商业，在商圈格局、自身基础、市场时机等方面均不占优，因而，本案不适合做“区域性商业体”。 【商业属性归类】 根据自身特性及商业分级理论， 我们更适合定位于“泛区域性商业”，同时以”邻里型商业“略为补充。 商业体量上，我们建议在8000 - 11000㎡之间。 当不做商业体时，街铺更易被接受 【商业产品结论】 1、作为“泛区域型商业”，同是适当兼顾“邻里型”，我们商业呈现形式为“底商街铺”。 2、其中：沿恒安路、富安街面均设置2F街铺，与南国花郡相邻面内街设置1F街铺（商业总面积在8000 - 11000㎡之间）。 3、为扩大市场接受面及确保街铺品质，商铺层高不低于5.5米，1F以分割发售兼顾招商，2F以大商家招商为主。 临恒安路 临富安街 设置2F底商街铺 设置2F底商街铺 设置1F底商街铺 商业设置图示： 当“海派商业风格” 在南湖区域横行的时候…… （图：保利中央公馆的“海派商业”） （图：大华公园世家的“海派商业”） 【商业风格定位探讨】 （图：马德里风情商业外立面示意） 我们坚守我们的 “马 德 里 风 情 商 业” 城市的“快与慢”之间 亦有慵散的情调 我们的“街铺商业意象” 【商业风格意向】 我们的街铺风情定位：延续住宅西班牙格调的的“音乐、芳香、未来”， 更有“咖啡、雪茄、烤肉、面包、书香……” 快捷连锁酒店 （