2013年1月深圳万象城调研报告（42页）.docVIP

深圳万象城调研报告 2013.1 目录 一、项目概况 二、基本指标 三、区域分析 四、整体规划布局 五、项目定位 六、产品设计特色 七、产品设计平面图 八、商业业态规划 九、运营分析 十、营销推广 十一、项目图片 项目概况一 购物中心简述： 深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。 物业资料 开发商 华润（深圳）有限公司 开业时间 2004年12月 位置 深圳罗湖区宝安南路1881号 建筑面积 总建筑面积550,000平方米 投资 40亿港币 建筑用途 商业、酒店式公寓、酒店、写字楼 商业面积 180，000平方米，6层商用 停车位 4,000个 市场定位 集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群 业态组合 主力店：RéeL时尚生活百货、嘉禾电影城、O‘lé超级市场、“冰纷万象”滑冰场 次主力店：ESPRIT、NOVO、王子饭店 国际一线品牌：GUCCI、 Alfred Dunhill、 HUGOBOSS、 VALENTINO、 ESCADA 项目概况 商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2 华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。 地理位置：深圳罗湖区宝安南路 总投资：40亿港币 总占地面积：约8万㎡ 总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡ 商业面积：25.8万㎡ 办公面积：4.2万㎡ 住宅面积：11万㎡ 酒店及共建面积：14万㎡ 一期开发时间：2002.10-2004.12 二期开发时间：2006年-2008年 设计车位2988个 由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计 开发顺序 华润中心项目共分2期开发： 华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。 首期开发项目的北座与中座 主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。 二期南座后续启动 因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。 华润中心基本指标 1、总建筑面积达55万㎡ 2、总投资额：约40亿港币 3、物业形态：购物中心、街区商业、写字 楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城) 总建筑 面积18.8万㎡ ，7层楼。 4、一期建设时间：2000年；开业时间： 2004年12月 5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元 华润中心区域分析 项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。 华润中心区域分析 交通系统分析： 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与地王大厦隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程 华润中心整体规划布局 空间规划布局 一期规划布局 华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。 其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。 室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。 华润大厦规划布局 华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。 华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。 入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。 北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。 室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。 目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主 实用率： 77.6% 层数：??29 建筑面积 ：约42,000平方米