2013年济南综合体项目定位报告及营销策略.pptVIP

;;目标客群研判;;地处东部：城市发展偏东、居住习惯在东、区域认可在东、全运拉动助东 借势奥体：项目依托奥体政务中心，可以借势奥体片区的成熟规划和丰富资源 升级东部：整个东部在后全运时代缺乏亮点，本项目将承担撬动汉峪片区进而促进东部升级之重任;;交通规划---三纵四横、交通便捷；现在已很好、未来更完美;资源分布---政务中心、总部基地、商业中心、金融中心、体育中心、机关宿舍……;;完美交通即将呈现，出则阅尽繁华东城世界、入则一览静谧山景生活; 经济指标;; 高层市场现状; 别墅市场现状; 写字楼市场现状; 公寓市场现状;从整体市场的态势理解本项目：;济南东部板块众多，竞争激烈，呈现一定的两极分化趋势;大盘云集、名企扎堆、高层居多、新古典占主流; 东区户型配比;; 东区写字楼市场; 区域公寓典型个案; 区域公寓典型个案;从区域市场的竞争理解本项目：;;;攻略1：研究竞品客群，寻求市场共性，锁定本案的目标客户群 攻略2：研究周边人口特征，分析客群特质，吸引本案目标客群 攻略3：跳出区域市场，从全济南寻求有区域认同感的潜在客群; 竞品客群研判;; 客户访谈分析; 客户访谈分析; 客群定位方向;; 高层客户定位; 客群形象锁定;;定位（平衡）;全盘以住宅为主导; 档次定位;;让生活优雅转身 小资也能成中产;;产品 策略;;地块四; 整体规划布局; 整体规划布局;主题组团布局：每个地块均有独立的主题，使得各个组图既有特色又概念统一。;依托周边完美交通，便捷生活近在咫尺；住宅与商业避免交叉，出入口分级。; 停车建议;;Art Deco风格最大的特点就是简洁，讲究线条、几何的搭配和应用，建筑立面大块整洁，给人以强烈的视觉魅力和独特的韵律感。;人们在对现代主义、极简主义带来的冷漠和无视人的感情意志表达的反思之后，开始重新审视环境和产品使用过程中人的精神感受，开始趋向于设计一种生活方式，设计一种能让居住者“触摸”到的空间感受，同时强调要以人为本，创造一个感性、生动的精神氛围。为了体现高大、雄伟，并炫耀财富的目的，立面竖直线条的装饰，凸现了立面的高大，给人华贵，高尚的尊贵感。 ;建议方向二：古典风格; 建筑科技; 建筑科技; 建筑科技;;住宅产品以两梯三户、两梯四户为主，局部景观朝向好的位置可设计两梯两户 90㎡两居占30%，110-140 ㎡三居占50%；公寓产品以30-60㎡为主，占65%;;户型的提升，一是性价比，二是功能空间的提升，体现项目的可阅读性。;入户方式：独立玄关，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋等，适用于大面积户型; 户型设计建议;首层私家花园：赠送客户，增加首层户型的卖点，提升产品价值; 户型设计建议;凸窗设计：增加室内空间及采光面、赠送面积，宽阔视野;南北双阳台：南向阳台作为观景与休闲，北向阳台作为生活阳台，丰富户型的功能空间; 户型设计建议;精装修：部分户型采用精装交房，提升产品品质，体现项目的可想象性; 精装修建议;;建议采用欧式皇家园林设计手法，讲究营造大气的轴线与空间严谨的对称，细部处理精雕细琢，植物、铺地、雕塑，每一件小品都可作为艺术品收藏。;大景观轴线串联各个地块，形成有机整体，体现既有体验性又具阅读性的社区景观。; 组团园林主题;底层架空：增加绿化面积的同时，通过休闲娱乐设施加强邻里之间的交流与互动。;结合泄洪沟打造社区景观河道，同时让公共空间尽可能做景观化处理;;健康主题会所及泛会所的打造;教育的打造与嫁接;沿街商业与集中商业业态选择与社区阶层的对位，体现便利、小资、格调的消费需求;增加医疗公共配套服务设施，如社区卫生所、牙科诊所、儿童诊所等以及大型医药连锁店。;社区内建设体育运动设施，包括网球场、篮球场、羽毛球场等，满足社区居民的体育健身需求。; 基础配套之专属局域网络覆盖;社区科技化、智能化管理系统; 物管服务;特色服务之五 二人成排三人成列：物业对工作人员实行高标准的做业服务要求，工作人员在上下班交接岗时做到成排成列的规范标准。 特色服务之六 四张不变的脸：物业将客服前台、门岗、车场岗和入户维修确定为关键岗位，并通过多种激励手段降低关键岗位的流动性，