2014年4月黄冈市黄梅县城西地块项目定位报告108p.pptVIP

在功能定位以及辐射分区划分，在客群定位基础上，分析针对其的功能定位 项目整体定位：生活方式中心 购物、买菜、吃饭、闲逛、休闲娱乐 大型购物、逛街、打发时间的好出去 特色消费 餐饮、大型超市、娱乐（网吧、）、银行、足疗、洗衣店等 餐饮、娱乐（电玩厅、淘气堡）、超市 餐饮、购物 主要功能：购物+餐饮娱乐 配套功能：零售+服务 商业功能定位 核心定位 城市经济 竞争市场 本案商业解读 商业现状分析 业态及面积建议 客群定位 推广建议 营销建议 产品建议 商业之体量分析 本身规划因素 外在市场因素 根据项目地块情况，进行规划布局，北面整体三层商业，沿街零售商铺两层。 未来2-3年内，城西片区无密集型商业区，考虑到区域商业市场空白以及商业前的主干道对乡镇群体有很大的截留作用，预计辐射人口10万人，按照市场50%的渗透率，人均消费2000元/年支出，则消费支出合计1亿元，基本可撑起2万商业面积 项目定位建议体量适中，过大容易导致招商以及后期经营，形成巨大压力。过小则无法形成聚集作用，无法吸引人流。一般设置2万余平米最为合适（酒店除外）。 建议项目商业体量约2.5万平米 业态占比建议 项目定位于生活中心，结合项目体量，可以定义为城西板块区域生活中心。考虑到目前片区现状的特殊性，商业业态以聚集人气，大众消费业态为主，带动整体商业价值。 各功能区面积划分 功能 面积 区位建议说明 租售建议 超市卖场 12500平米 二、三层超市，一楼卖场 租售结合 餐饮、娱乐 2200平米 一楼 租售结合 服务 500平米 以银行以及ATM机为主 租售结合 零售 10000平米 基本以项目南面以及西面沿街商铺，以小吃、美容美发、副食品零售、文具、五金建材等为主 销售 酒店 16000平米 商务型酒店，暂定16层，每层按1000平米计算 租赁 集中式商业品牌资源展示 商业定位：区域配套中心 二、三楼超市品牌建议：台客隆、永辉、乐购等中端品牌超市为主 主要产品：日用品、蔬果、副食品 运作关键：引入符合商业定位的商业品牌，迎合目前消费群体，以扩大客户群体； 三楼 二楼 一楼 商业定位：区域配套中心 一楼：以连锁餐饮、卖场以及休闲娱乐配套为主 主要产品：中式快餐、连锁餐饮、精品店、淘气包/电玩城 运作关键：以平价消费餐饮店为主力，娱乐为辅，配合卖场拉开商业档次； 三楼 二楼 一楼 集中式商业品牌资源展示 商业经济测算 区块 面积 楼层 平均单价 总销售额 北部商业综合体 15000方 3层 1F 20000 1.0亿 2F 10000 0.5亿 3F 5000 0.25亿 项目西部商业街 4800方 2层 1F 12000 0.288亿 2F 6000 0.144亿 项目南部商业街 3200方 2层 1F 12000 0.192亿 2F 6000 960万 　 　 　 　 2.47亿 商业经济测算 * 我们的营销策略： 名盘+名企，全城联动，从市场占有率及影响力层面起势！ 名盘+名企，品牌互动，楼盘价值提升，企业名利双赢，品牌质的飞跃！ 关于楼盘定位的理解 大盘误导：大规模、高端品质 纠正误区：并非规模有多大，也非单一的高端，而是多元！高端大盘、平民大盘、主题大盘…… 我们将如何定位本案？ 品质盘，到名气、品牌盘，我们如何传递？ 案名选择对于一个项目形象定位极端重要 好的案名等于项目的灵魂 好的案名比定位语、广告语强一万倍 ! 备用案名： 宏威 ? 佳境天城 宏威 ? 帝景 主推案名： 案名建议 宏威 ? 天玺 突出区域大盘优势，塑造宏大的楼盘气势与底蕴 距离本案最近学府雅苑从案名可以了解到其主打学区概念，规模较小。本案如果仅站在城西小片区角度出发，容易陷入销售困境。 我们的目标是着力打造，改变格局，标榜城西！ 由价值思考案名 突出品牌优势 案名解读 项目SLOGAN： 推广主题语 26万方标杆名作，开创西城新纪元 规模定义 项目生活方式定义 独特的区域占位是对项目特有城市资源的一种整合，大都市生活是本案提倡的生活状态的一种演绎。 由产品核心价值载体所引发的推广定位语思考？ 产品力+策划力+销售力三力合一是营销制胜的核心。 产品力的提升是营销制胜的基石，对于硬件的提升做到“择适而用”，选择能够让客户体验到的，良好的体验感+有效的包装营销，营造“品质感实际品质”的市场印象。 项目 常规销售公司 销售 销售模式 坐销（等客上门） 坐销+行销（主动出击） 案场管理 松散式（欠缺团队配合） 案场经理制，注重奖罚，明星制 客户管理 放羊式（不追踪，不分析） 见客笔记，案例分析，不放弃客户