2014年（衢州）万华·金河湾市场报告完成版72p.pptVIP

公园3号 开发商 浙江志城房地产有限公司 占地面积 3.4万方 总建面积 8.2万方 容积率 1.61 绿化率 30% 首期开盘时间 2014年6月 主力户型 85-123方 销售均价 9000元/m2 总套数 500套 销售代理 九天代理 车位比 1:1.3 城市多层花园洋房，地理位置位于南区偏市中心，区位优越，能享有城市众多的设施与商业综合体，均价为8500元/m2的城市花园洋房是个很好的卖点。 城市中心，公园私宅，传世华府，多层花园洋房 四月热销楼盘 一期已于6月底开盘，推出108套房源，目前已售60多套，去化情况良好。 二期将于下半年的10月份开盘，主力户型在85（2+1）--123（3+1）为主。 注：2+1为两个卧室加书房 公园3号 主城最后的花园洋房 去化较好 公园3号总体量为500多套，一期推推出108套，已经去化60多套，去化在5成以上。在售花园洋房均价为8500元每方，二期预计在下半年10月份开盘。 公园3号 面积虽小，主卧客厅大 主力户型为85方到123方。85方做2室加一书房，104方做3室加1书房，123方可做4室。其中85方的房源基本占了一半。 公园3号 城市中心，公园私宅，传世华府，多层花园洋房 推广广告以围栏广告以及搜房网、房产超市网为主 开盘活动比较多，包括首付1.5万，以及艳遇酒吧等活动，还有一次性付款9.8折，商业贷款9.9折 市场总结 2014年上半年衢州地区房地产市场发展受大环境影响较大，虽然成交均价与去年相比有上升，但根据市场判断，成交均价已到达峰值。 所涉及的竞品中推出存量达1448套。但是根据市场调查得知，还有楼盘有房源未推出，如恒大御景半岛总体量为2783套，现如今才推出一半，市场存量依旧飙高 所涉及竞品的畅销面积基本上都是85方-120方之间的户型。 本案位处衢州市柯城区，竞品主要分布南区与西区。竞争压力还是很大 现在衢州房产的案场销售基本上都是开发商自己在售，并未请代理公司进行营销，案场接待不到位，缺乏热情。并且销售人员素质高低不等。 竞品库存量较高，市场受滨江降价影响较大，客群购买观望情绪加重 大户型存量较多，且存在同质化，各项目案场服务素质参差不齐 市场总结 在售大户型面积项目中，以瑞宏阳光水岸与本案最具竞争力，其余枫丹白露与恒大御景半岛也有一定竞争压力，但是威胁力度不及阳光水岸。 瑞宏阳光水岸在售均价为12000元/m2,面积在200方左右，也有137方以上的户型，总计在150万到200万之间，车位单买需要16到30万。 枫丹白露位处市中心，大户型面积170-180方也存在260方的复式房源，总价200万起，车位买10万以上。恒大御景半岛在售大户型为124-140方左右，总价120万起，但是因为户型老旧，不能很好的适应衢州市场 受本案大户型面积影响，此类产品总价较高，将于阳光水岸、枫丹白露产生竞争 本案SWOT分析 竞争优势： 现房在售，小区配套与环境建设透明化 一线江景房源,占据衢州稀缺资源 教育资源丰富 本案位于老城区，享受主城诸多配套优势 竞争劣势： 产品较为同质，与竞品项目相比优势不大 剩余户型偏大，总价过高 营销体系需要完善，与品牌开发商存在差距 威胁： 地处桥头与高速路旁，存在一定噪音影响 目前项目主干道维修，早晚易发生堵车现象 学区未明确 当前市场低迷，观望情绪重 瑞宏阳光水岸处于新城西区，枫丹白露位于主城，本案在升值空间略显劣势， 机会： 限购取消，或对项目成交产生一定积极作用 竞品对于目前市场大多处于观望状态，先行采取可执行的营销手段将掌握市场先机 客群主要选择面积集中在110-130方三房户型 西区属于衢州现在正在发展的新区，市政配套及环境相比等都比较好，部分高端客群喜欢闹中取静的环境。 受区域影响比较大，客群多为地缘性客群，跨区域购房比例不大 与品质相比，他们更敏感的还是价格因素 购房时喜欢主卧与客厅都比较宽敞的，较显舒适 客群总结 价格是购房者最敏感的因素 谢谢！汇报完毕。 * * * * * * * * 瑞宏·阳光水岸 按揭：9.8折 全额：9.7折 枫丹白露 开发商 浙江同建房地产开发有限公司 占地面积 6.3万方 总建面积 15万方 容积率 1.6 绿化率 31% 首期开盘时间 2012年7月21 主力户型 80-120 销售均价 11000元/m2 总套数 890 销售代理 \ 车位比 1:0.98 枫丹白露做为整个衢州市房地产的风向标具有很大的带动作用，其降价或者销售都在影响着其他项目的价格。在最开始的前期广告中枫丹白露打出众多的广告就表明了自身往高端住宅发展的道路。目前推出房源890套，已经去化5-6成。 城区高端项目，外立面干挂石材。 四月热销楼盘 枫丹白露目前还有6栋房源未开盘，现房在售，其中主力面积在80-120方的户型