20150323益田集团杨浦江湾项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心规划发展建议67p.pptVIP

规划建议 商业 朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅 朗朗艺术商店 公寓 朗朗艺术会所 艺术商店、艺术衍生品 艺术品DIY 方案一——集中设置思路 强化主题特色 嫁接朗朗跨界号召力 将“朗朗”艺术中心作为项目主力旗舰 品牌号召 国际影响 跨界整合 集中优势 资源整合效应提升项目影响力，强化项目主题 方案二——分散设置思路 更具品牌影响力 更具国际号召力 将“朗朗”作为基因贯穿整个项目 独一无二 国际影响 顶级效应 无限生长 隐形价值最大化，全面带动商业、高端住宿产品 THE END, THANKS! 7336 * * 趋势预判 承担社会功能 持有比例日渐增加的土地供应结构 跨界运营的竞争态势 地产企业功能转型 城镇化发展需要 丰富的空间体验 室内空间室外化 将自然纳入室内 更多互动广场空间 建筑的空间联系和互动 建筑的可延展性 商业平台，互动体验 品牌内涵和商品展示平台 娱乐、休闲、交流平台 个人展示平台 打破建筑和人的界限 生态、跨界、体验、互动 本体分析 发展目标：5-8年不被超越 核心优势：超前的项目预判、策划能力以及国际资源整合能力 了解国内市场且深谙国际商业运营法则的商业运营团队 国际顶级巨星——“朗朗”及其关联资源 地块区位：中国、乃至世界顶级经济文化大都市——上海 充分发挥上海的世界文化桥头堡地位，深入挖掘“朗朗”的国际影响力 文化艺术搭台，体验商业唱戏 协同效应最大---业态配比实现内部互益 综合体融合各种城市功能于一身，业态配比合理形成强大的客源吸引力和良性的自我循环效应，助益每一类物业在规模和档次上的提升； 城市剧场---生活、文化、艺术的交流平台 成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文化的地标； 效能最优---品牌影响力和综合利润率的双优 要从项目整体效能角度审视各类产品的定位、功能配比，从中长期运营角度出发，打造业态配比合理、人文自然环境优越的城市级综合体，实现真正的价值最大化； 本体分析 A B C 目录 趋势预判及本体分析 整体策划建议 朗朗艺术中心规划建议 5-8年 不被超越 项目战略目标 名 利 以商业为主体打造益田集团商业领域的标杆产品 相匹配其他业态实现效益与价值的相对最大化 整体策划建议 关于项目定位和规划的方向 关于主题定位：打造上海文化、时尚、美食制高点，创造引领中国体验经济的新一代购物中心； 遵循生态节能与环保理念，设计时尚与美食天堂，创造多元文化艺术荟萃的殿堂； 在购物中心人流动线等基本要素前提下，去大胆寻求设计突破与创新； 购物中心无论格局摆布还是业态分布，要通过建筑手法和室内空间设计，突显它与常规购物中心的差异化特征； 餐饮特色：餐饮咖啡等休闲业态可用空间布局及标高变化来丰富空间变化增强消费者体验感； 要充分利用购物中心屋顶，扩大有效的经营面积，因此考虑垂直梯及扶梯通达屋顶。并在屋顶留出局部的室内空间，以便满足未来经营时对营业执照及注册地的要求； 面积分配：10万平米购物中心（包括地上6.5万，地下3.5万） 2万平米万豪行政公寓，自持（原业态为1万平米的精品酒店） 2万平米公寓，销售（原体量为3万平米） 整体策划建议 可售业态产品建议：区域内已有尚浦领世、中航天盛广场、众智天地等较大供给量写字楼，且写字楼市场和公寓市场倒挂，公寓产品具有较好的预估收益和利润（公寓可进行散售报批的前提）； 自持出租业态建议：鉴于精品酒店高额的投入和较长的回收周期，并考虑后期可转为销售的可能性，结合区域未来办公商务高端人士的长期租赁需求较为旺盛，建议服务式公寓产业业态取代精品酒店； 整体各功能产品需定位协同：各产品定位档次需匹配一致，形成统一有机客观的综合体； 项目业态初判 整体策划建议 项目发展概念 档次的概念被模糊 购物中心就是个“秀场” 演员可能走到每个人身边 每个店铺都是VIP包厢 整个建筑都随着音乐闪光 整个建筑都随着音乐闪光 每天都有免费的艺术展、现场秀甚至演唱会 明星可能从天而降 每个店铺的花房都在生长和开花 生长、变化和灵感就是这里的主题 各个产品相互奇妙的“穿越” 艺术与互动展演贯穿整个项目的灵魂 整体定位建议 上海新一代国际化跨界体验 都市综合体 战略目标：5-8年的领先优势 商业定位建议 泛区域型/中高端/文化时尚主题/购物中心 时尚制高点 文化制高点 美食制高点 酒店公寓定位建议 新智慧 领袖行宫 艺术 精致 品味 服务 有故事 公寓定位建议