2011城市综合体的定位策划与推广转训文件（139页.pdfVIP

商业综合体的定位、策划与推广 营销中心 2011年11月 前言 —— 开端 商业地产 广义的商业地产是指购物中心、百货、商业街、酒店、写字楼、商住公寓 等，狭义的商业地产包括体育中心、游乐场、库房等。实际上只要是通过 经营能产生持续租金的不动产都泛指商业地产。 商业综合体是什么？ 公寓 写字楼 商业 酒店 展览…… 商业综合体 是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功 能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益 的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 商业综合体特征： 高可达性 9 高密度、集约性 8 整体统一性 功能复合性 7 土地使用均衡性 空间的连续性 6 内外部关系完整性 5 强大的对外辐射型 1 4 升值价值 2 3 简述中国商业地产历程 1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始； 2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起； 2002年以前住宅地产的乐趣 —— 杠杆开发（有趣的利润模式）银行提供贷款即 输出资金； 权利与义务的关系—— 所谓住宅配套商业（早期公建）； 商业地产的乐趣—— 近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）； 2002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、40、50年产权）； 2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现； 2009——2010年，商业地产进入减速期—— 减速的实质； —— 02年便利店一听可乐1.8元，每天卖100听； 09年便利店一听可乐1.8元，每天还卖100听； 经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。 投资商铺的回报率大幅缩水 2011年，商业地产出现历史性机遇—— 房地产政策改革与宏观调控； 好消息和坏消息，先听哪个？ 一个好消息—— 商业地产的优点 一、受政策性干扰小； 二、防御性资产、充分抵御通货膨胀、中长期收益稳定； 三、租金利润丰富、且能够持续增长； 四、可随时低息融资（经营贷模式）； 五、可令资产形成几何级数扩张； 六、组织优势明显、利于企业低难度接班； 七、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视”政策、