第08--章-剩余法.pptVIP

某市有一块3km2的生地，拟进行 “七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米；可出让土地面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利息率为10%，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地的总价格和单位面积地价。 作业 审题过程中要看清题目要求和所给条件，以确定解题方法。在具体细节上需留意： 1.可出让土地面积比率； 2.各项费用的投入情况； 3.所求地价类型 （一）审题 估价对象为待开发土地，从题目所给条件，可想到采用剩余法。 基本思路：先根据题目所给条件计算项目总开发费用、专业费用、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到生地总价；生地总价除以土地总面积得到单位地价。 （二）解题思路与方法选择 1.基本公式 生地价格=熟地价格-土地开发费 -专业费用-利息 -转让费率-利润 （三）公式与计算步骤 2.计算步骤 （1）选择计算方法，适用于剩余法 （2）开发总价值 =1200×3000000×70%=252000（万元） （3）总开发费用=350×3000000 =105000 （万元） （三）公式与计算步骤 （4）专业费用=105000×3% =3150（万元） （5）总投资利息 = 生地总价×[(1+10%)2－1] +(105000+3150) ×70 % × [ (1+10%)1.5－1]+(105000+3150) ×30%× [(1+10%)0.5－1] = 生地总价× 0.21+11635.08+1583.60 （三）公式与计算步骤 （6）转让税费 = 252000×6.5% =16380（万元） （7）开发总利润 =（生地总价+105000+3150）×20% = 生地总价×0.20+21630 （三）公式与计算步骤 （8）生地总价 生地价格=熟地价格-土地开发费-专业费用-利息 -转让费率-利润 = 252000－105000－3150－(生地总价×0.21+11635.08 +1583.60)－16380－(生地总价×0.2+21630) 生地总价＝(252000－105000－3150－11635.08－1583.60－ 16380－21630)÷(1+0.21+0.2) ＝92621.32 ÷ 1.41 = 65688.88（万元） 单位地价 = 65688.88 ÷3000000 = 218.96（元/m2） （三）公式与计算步骤 难点：利息、利润的计算基数与计息期的确定。计算利息的基数为待估地价、土地开发费和专业费用，计息期的确定与成本逼近法中类似，这里不再重复；计算利润的基数为待估地价、土地开发费和专业费用三项之和。 (四)难点与常见错误分析 注意： 待估地价也要计算利息与利润，计算过程中不要漏掉，且地价的计息期应为整个开发期。 (四)难点与常见错误分析 2.确定最佳的开发利用方式 ——投资商在竞投过程中的重要环节，也是剩余法能否成功运用的关键。 要根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，设计出待估土地的最佳利用方式。 包括确定建筑物用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑式样、建筑高度、建筑装修档次和外观等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。要认真分析当地市场的接受能力，现实社会的实际需要程度及未来的发展趋势。 （二）方法步骤 3.确定开发完成后的不动产总价 开发完成后的房地产的价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。由于房地产开发完成后的价值是未来的而不是估价时点的价格，因此需要进行预测。预测的价格通常是单价，再由此计算总价。 （二）方法步骤 预测的方法很多，如趋势法、统计法、灰色预测法等。 注意：用何种方法，必须有一定的基础价格资料，这一基础价格资料即是目前的