20101217奥园国际城交楼的方案.docVIP

奥园 国际城 交楼方案 奥园国际城客服服务部 2010年12月15日 目 录 第一部分、交楼概况及分析 3 第二部分、交楼思路 5 第三部分、交楼组织 6 第四部分、交付进度安排和交付准备主要工作安排 10 第五部分、集中交付期维保修组织和相关机制 14 沈阳奥园国际城高层交楼方案 “交楼”作为上市公司资金结转重要指标也是体现公司实力的重要环节，已经越来越被各个房地产企业重视，能否顺利为客户交付一个满意的产品不但是衡量企业成熟与否的标志，同时也为企业的未来奠定了良好的客户基础。 面对沈阳项目区域竞争已进入白热化阶段，市场竞争日益严峻，项目公司考虑到奥园地产在沈阳第一次交楼的重要性也为了更好的打赢这次“生死之战”，沈阳公司将严格按照集团下发的各项规章制度，结合沈阳公司的实际情况拟定此交楼方案。 第一部分、交楼概况及分析 交楼概况： 奥园国际城高层具备交付条件共计4栋，奥园国际城别墅具备交付条件共计49栋，目前均已销售，具体交付排期情况如下： 1、住宅交付情况 楼号 约定 交付日期 计划 交付日期 总户数 预计交楼 户数（80%） 交付 面积（㎡） 预计结转金额 (万元) 87# 2011.11.30 （军令状节点） 2011.10.25 64 51 7513.02 3515 88# 2011.11.30 （军令状节点） 2011.10.25 64 51 7116.58 3414 5# 2011.11.30 （军令状节点） 2011.10.25 34 27 6528 3290 4# 2011.11.30 （军令状节点） 2011.10.25 34 27 6528 3619 20#-68# 2011.11.30 （军令状节点） 2011.10.25 240 216 61270 55461 小计 496 372 75875 69398 二、交楼分析 1、证件公示：一般情况知名度较高开发公司尤其是品牌上市公司，交付时将公示“竣工备案表”、各楼宇“面积实测报告”、“物业收费许可证”进行了公示，现这种公示普遍得到了业主好评与认可，如果沈阳项目交付并不具备展示相关文件的条件。 解决建议：为了达到合同约定的条件，建议各部门应在交付前完成交付条件的最低要求： 完成四方验收； 取得实测面积数据，同时必须保证该数据与面积实测报告中数据相一致； 2、施工工期与施工质量：为了确保明年顺利交付，各个施工单位紧张施工，很难保证施工质量。另外因交付季节为冬季，园林景观无法完善，在交付时，难免会产生工程收口不完善、交付后园区内仍有施工、工程质量缺陷等问题，直接导致后期的维保率增加、业主满意度下降等情况发生； 解决建议： 明年合理安排施工组织，确保10月30日全面完工； 通过房屋质量检查推进房质量整改； 选择优质的第三方维保队伍，并提前对第三方的维保质量进行求证； 设立维保工程师岗位，专人负责维保工作； 3、费用收取： 违约金及面积差异的收取：违约金和面积补退款都会体现在收楼结算表中，因沈阳项目实测面积补款涉及业主范围较广，面积差价款的收取存在客户群诉的风险；建议收取费用有相应的依据； 供暖费收取：本次交楼业主购房有部分为投资购买，同时还有部分业主冬季没有装修计划，仅仅是准备领取钥匙而已，此种情况对供暖费的收取产生的很大影响； 解决建议： 按照沈阳其他项目交楼经验，由营销中心人员负责客户违约金的解释，客服部负责决定是否收取违约金； 业务部必须取得面积实测数据，并保证数据与实测报告中的数据一致，财务依据面积实测数据收取面积差价款； 供暖费（高科技费）收取不作为收楼领钥匙的必要条件； 4、客户群体：目前销售期间客户普遍对高科技比较关注，公司在“科技体验”展示上力度不大，也受成交客户质疑较大。交楼期间 “舒适度”仍然会是业主最关心问题，也是本次交楼风险。 解决建议： （1）希望公司在明年5月底前有让成交客户体验的“高科技体验区”让明年收楼客户进行“未来居住体验”已提高客户忠诚度。 （2）收楼前，营销中心可大范围的宣传价格的上涨，在业主群体中起到正向作用。 （3）举行“业主活动”，排摸客户收楼意向及思想动态。 5、明年交楼时间为11月30日前（军令状），为沈阳冬季，政府10月25日将启动提前采暖，也离年底时间较短，所以考虑到全年任务指标会压缩交楼日期，每日收楼客户会超100组，交楼压力较大。 解决建议： 提高各交楼环节的业务水平，加强交楼岗位培训； 制定有效的统一说辞及答客问； 建议交楼时间安排在10月25日。 综上所述，此次交楼困难重重、不容乐观，各部门必须高度重视、密切配合，才能保证此次“生死之战”胜利告捷。 第二部分、交楼思路 1、严格把控时间节点，确保顺利交楼 交楼日期日益临近，针对目前各项