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房地产现场的项目管理探究 So how important it is to strengthen the management of the construction site, must establish a do a good scene, in order to win market concept, meticulous management. 　　 Key Words: real estate, on-site project management 　　 中图分类号： F293.3文献标识码：A 文章编号： 　　 引言 　　 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 　　 1.房地产项目管理的含义 　　 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 　　 2.房地产项目管理系统 　　 房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述： 　　 2.1按系统工程理论,结合管理工作的一般流程 　　可将项目管理系统地描述为： “预测――决策――计划――控制――反馈……修正决策――计划”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。 　　 2.2按项目实施过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段： 　　 2.2.1项目的定义、目标设计和可行性研究。 　　 2.2.2项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。 　　 2.2.3项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。 　　 2.2.4项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。 　　 2.2.5项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。 　　 2.2.6项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。 　　 2.2.7项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。 　　 2.3按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面： 　　 2.3.1成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本计划、支付计划、成本控制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。 　　 2.3.2工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。 　　 2.3.3质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。 　　 2.3.4现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。 　　 2.3.5组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。 　　 2.3.6合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。 　　 2.3.7风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。 　　 3.优化现场管理的基本原则 　　 优化现场管理必须遵循以下三个基本原则： 　　 3.1是经济效益原则。施工现场管理一定要克服只抓进度和质量而不计成本和市场，从而形成单纯的生产观和进度观。项目部应在精品奉献、降低成本、拓展市场等方面下功夫，并同时在生产经营诸要素中，时时处处精打细算，力争少投入多产出，坚决杜绝浪费和不合理开支。 　　 3.2是科学合