大连长鹭地产张前路项目推广概念及产品提升建议.ppt

一、宏观市场分析 第一季度，英特尔宣布在大连市投资25亿美元建立晶圆生产基地、韩国 STX集团大连造船厂开工建设，均将对大连市的社会经济发展，甚至对整个东北地区的经济和产业结构产生重大的、深远的影响。 （二）土地供应情况 2006年大连市土地供应的大幅增加推动了2007年房地产开发投资的快速增长。1-3月份，全市房地产开发完成投资28.7亿元，增长22.9%。其中，房地产开发施工面积1057.4万平方米，同比增长44.4%；竣工建筑面积36.2万平方米，同比增长74.8%。 （三）2007年一季度土地市场情况 2007年1-3月，大连市区共成交12块用地，占地面积约190公顷，建筑面积约248.32万平方米，均为居住及配套用地，其中甘井子区成交土地8块，占地面积185.45公顷，建筑面积224.47万平方米，土地出让集中在原城乡结合部的红旗镇、头道沟等区域。 （四）2007年一季度市场特点 1、南三区和开发区是全市房地产投资增长的主要拉动力。 一季度，南三区完成房地产投资10.7亿元，增长78.4%，对全市房地产投资增长贡献率达88%，占全市房地产投资比重为37.3%，同比上升11.6个百分点。开发区完成3.2亿元，增长1.5倍，占房地产投资比重为11.2%，同比上升5.7个百分点。南三区和开发区成为我市一季度房地产投资增长的主要动力。 [南三区即金州区、旅顺口区、甘井子区 ] 2、市内四区住宅建设力度加大，经济适用房建设比重上升。 一季度，市内四区住宅施工面积432. 3万平方米 ，增长45.6%，高于市内四区全部商品房施工面积增幅5.5个百分点。经济适用房施工面积18. 6万平方米 ，增长70.6%，高于住宅施工面积总体增幅25个百分点，占住宅施工面积比重由上年同期的3.7%提高到4.3%。 3、空置面积呈现市内四区增、区市县降的格局。 截止2007年3月末，全市空置商品房面积223万平方米，同比下降7.9%，其中市内四区空置108.8万平方米，增长17.3%，区市县空置114.3万平方米，下降23.5%。全市空置商品住宅147.7万平方米，下降0.6%，其中市内四区空置62.5万平方米，增长32.2%；区市县空置85.2万平方米，下降15.9%。空置总量市内四区和区市县占比为48.8：51.2，上年同期为38.3：61.7，市内四区占比重上升10.5个百分点。 4、商品房价格涨幅继续趋缓。 据国家统计局大连调查队调查显示，继2006年商品房价格涨幅逐月回落之后，今年一季度我市商品房价格涨幅继续趋缓，3月份商品住宅价格指数为107.2%，比上月回落0.6个百分点，同比回落5.7个百分点。 1-3月，大连市内四区商品住宅交易件数6642套，成交面积72万平方米，成交数据较上季度出现回升。成交量上升的原因之一是第一季度甘井子区北部、沙河口区西部先后推出了一批中低价位的住宅项目，加之房展会的因素，刺激了市场成交。 （五）地产市场表现出的问题 1、市内四区销售面积下降，空置面积上升，商品房消化压力有所增加。 一季度，受三个中心区销售下降影响，市内四区销售商品房33.7万平方米，下降32.1%，其中销售住宅31.7万平方米，下降23.3%。截至3月末，市内四区空置商品房108.8万平方米，空置商品住宅62.5万平方米，分别增长17.3%和32.3%，空置一年以上商品房82.1万平方米，空置一年以上商品住宅51.3万平方米，分别增长22.3%和69.1%。空置面积增幅最高的是甘井子区，空置56.4万平方米，增长1倍多。 2、商品房价格涨势虽然趋缓，但百姓购房压力不减。 经过市政府有力的宏观调控，我市商品房价格总体涨幅已明显趋缓。但从价位上看仍相对处于高位，导致市场供需双方观望气氛浓厚，这也是一季度市内四区销售面积下降、空置面积增长的主要原因。据市统计局最新统计，按2006年城市人均可支配收入计算，三口之家以现均价购买一套90平方米住宅所需房款与家庭年收入比，中心区、南三区、北三市、开发区依次为19倍、11.1倍、5.2倍和9.6倍，上年同期以同样方法计算，分别为12.8倍、9.7倍、4.8倍和10.2倍。 （六）2007年全年走势分析判断 1、房地产开发面积将保持较大规模。 一季度全市施工面积1057.4万平方米，住宅施工面积772.5万平方米，分别增长44.4%和48.6%；全市待开发土地面积163万平方米，增长29.4%；本年购置土地面积63.5万平方米，增长63.3%。2006年约有160