昆明商业地产调查分析.doc

昆明商业物业名录 物业名称 销售情况 经营情况 金马碧鸡坊 产权销售 以夜场为主 鸿城赛特 产权销售委托租赁 失败 新东方女人广场 产权销售委托租赁 失败 倾城名筑 产权销售委托租赁 冷淡期 金碧辉煌 产权销售委托租赁 失败 和平盛世 和平村改造，淘宝街租赁 失败 青春物语商业街 20年经营权转让 失败 昆明走廊 产权销售委托租赁 前期百货定位失败改为餐饮 昆明商业地产调查分析 昆明是一个外来人口众多的移民城市，随着昆明市社会经济发展，人口规模进一步扩大。暂住人口增幅大于户籍人口增幅，表明昆明作为省会城市具有一定的吸引力。人口流动的增加，尤其是受过高等教育的人才，对当地的经济起着举足轻重的作用。 　　昆明的5大商圈 ??????? 根据经济界对商业圈的界定，商业圈半径250·500米以内为核心商圈；半径在1000米以内为中心商圈；其次以外的为外圈层。??? ??????? 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，在城市中心区形成了全城市民众所周知的三大核心商圈，两大次级商圈。其中三个核心商圈为三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈。两大次级商圈为以超市为主的小西门商圈，以餐饮娱乐为主的昆都商圈。 　　昆明竞争力优劣分析??? ??????? 昆明市结构竞争力落后，产业结构、消费结构提升速度慢，城市化进度也相对落后，缺乏产业聚集能力。近年来，昆明市基础设施建设力度较大，但由于基础较差及投入有限，因此导致了整体规划策略的不完善。同时昆明开放竞争力度较差，经济国际化程度低，外资经济和企业所占比例低。??? ??????? 正是因为这些先天因素的不足，昆明走出了一条适合自己的商业发展路线。由于独特的城市环境，昆明的整体环境具有竞争力，人文国际化程度在西部城市相对较高，社会交流也比较频繁，这些独特的因素弥补了昆明城市竞争力的不足。而作为旅游业的发展，不仅成为了云南省国民经济新的增长点，一批具备旅游地产的项目也为昆明城市的整体开发提供了有利的支持。 　　三市街商圈：　　昆明中心区域??? 　　昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万m2，该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆百大，这些代表有着悠久的商业历史，因此该商圈的定位一直是中档层面，大众化消费为主。2001年，作为该商圈的龙头商场柏联广场开业，靠着特殊的地理位置、百盛的品牌效应、优美舒适的购物环境及时尚流行产品，人流量很快就超过了附近的几家百货，成为三市街商圈中经营相对成功的商业项目。正是因为这些档次齐全的商业结构，一起构成了三市街的繁华。??? 　　三市街商圈周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。该商圈附近公交线路有19条，分别可以到达昆明的各个城区。在三市街商圈，商铺出租率较高，基本没有闲置商铺。在该商圈的宝善街区域租金约为200·300元/m2，同仁街为400·500元/m2，祥云街为100·200元/m2，正义路为250·500元/m2，南屏街为300·500元/m2。??? 　　该商圈的租金较高，平均租金约在250·500元/m2。柏联广场整体地理位置优越，光线充足，卖场简洁明亮，具备众多知名品牌，具备号召力但缺少休闲娱乐设施，被银行、家具店占据了太多面积，整体租金收益上达不到合理利润。商场面积约为40000m2，一层至四层租金呈递减分布，其中一层租金均价约为500元/m2，二层租金为300元/m2，三层租金为280元/m2，四层租金为160元/m2。而百货和超市面积约为20000m2，人流量较大，节假日可达到50000人。柏联广场周边车位很紧张，现在已有车位约300个。对于日均人流量达50000个的商场来说，稍显不足。??? 　　世纪广场位于正义路与东风西路交叉处，该广场无主入口，部分区域光线不足，中庭位置没有利用好，一楼商业无整体规划，布局不是很合理。该广场多为综合超市，面积约为21500m2，日均人流量达35000人，租金约为400·500元/m2，车位约有600个。??? 　　昆百大地理位置好，老牌百货，拥有固定消费群，但商场年代已久，虽重新装修，但内部结构已不适合现代百货的需求，并缺少休闲设施。昆百大面积约为12300m2，人均人流量约为30000人，周边车位约有320个。 　　白塔路商圈：　　商业补充区域??? 　　白塔路商圈是人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合地块，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在白塔路与北京路上。随着近年来白塔路商圈的逐渐升温，其中巨大的商机使得街铺的售价和租金节节上攀，出租率近达100%。但随着商圈内大型商场的不断增加，街铺的经营品种仍然局限在服装、体育用品、茶叶等方面，简单