分析课件中国土地政策的未来.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 土地的市场价值的标杆在那里？房屋土地的租赁收入是否可以作为土地的市场价值的标杆？ 如何让反映所谓的真实的市场价值？ 集体建设用地入市自发流转形成的价格？作为参考？ * 1998年《土地管理法》提高征地补偿的标准，不超过土地被征用前3年的平均产值的20倍，提高为30倍。 需要考虑土地股份合作制的真正内涵是什么？将农地非农化的收益藏于农户和集体。需要更多的研究和数据支持 如何确保补偿款的足额发放，贪污截留补偿款是一个新的犯罪的内容，安徽的一个乡长贪污截留280多万（2006年） * 需要考虑集体的补偿款使用的效率和合法性的问题？ 行使这些权利的主体是谁？ * * * 目前的房价下跌对很多地方的财政产生了冲击？ * * * * * * * 中国土地政策的未来 1 界定、确保、扩大土地拥有者的权利，确保农村和城市土地拥有者的权利一致 第一个长期目标被认为是解决所有问题的核心 目前的现状： 农村集体建设用地： 有建议提出应当容许集体建设用地入市流转，从而使集体、农民能够获得土地使用获得的增值收益。（广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）） * 中国土地政策的未来 1 界定、确保、扩大土地拥有者的权利，确保农村和城市土地拥有者的权利一致 第一个长期目标被认为是解决所有问题的核心 目前的现状： 城市土地： 城市拆迁过程中的补偿（巨大的增值收益如何分享的问题）。 法律赋予建筑物及其占有物40-70年的使用权时，如何对城市居民在使用权期满后进行合理的补偿。 * 中国土地政策的未来 1 界定、确保、扩大土地拥有者的权利，确保农村和城市土地拥有者的权利一致 可以采取的行动： 在广东经验的基础上进行进一步的改革 广东经验必须避免集体在未来的过程中，替代政府成为蚕食农户利益的主体（江西的发现） 尝试在土地作非公共利益的时候，由集体土地拥有者直接的提供土地 公共利益的界定 避免农村土地的频繁的调整 借鉴孙佑海（2000）的研究 农民30年土地承包地的抵押权 发展土地登记体系 物权法明确了建立一个一元化的土地登记体系的作用 进一步稳定城市土地使用权，促进城市土地的流转交易，提高土地的利用效率 南京的案例（仙林大学城周边的城市建设） * 中国土地政策的未来 ２ 强制性征地的规则和办法需要重新认定和修改，确保补偿充分 长期来看应该使土地补偿标准反映市场土地的真实的价值 短期来看可以靠增进补偿标准、改善征地程序 使被征地农民生活水平不因征地而降低 长远生计有保障（国发２００４年２８号） 不将征地补偿标准与用途相挂钩 中期来看集体建设用地形成的土地市场价格可以成为补偿的参考标准 * 中国土地政策的未来 ２ 强制性征地的规则和办法需要重新认定和修改，确保补偿充分 可以采取的行动 修改补偿计算方法 目前仍然采用农业产值的倍数来计算补偿的标准，农地转用后的巨大收益与补偿的巨大差别是导致农民不满的一个很重要的原因 在２８号文件容许地方政府提高补偿标准 各地新的做法（土地股份合作制） 采取措施确保补偿能够到达农民的手中 农村集体截流补偿款／挥霍补偿款 建立合理的申诉的程序（农民的各种权利） * 中国土地政策的未来 ２ 强制性征地的规则和办法需要重新认定和修改，确保补偿充分 可以采取的行动 尝试其他形式的补偿 将补偿款办企业 补偿款的管理和使用更加的透明／合理 考虑采用列举法对‘公共利益’进行征地的范围 对城市土地拆迁和补偿建立合适的补偿标准 * 中国土地政策的未来 ３促进农地和城市土地更加高效的利用 不改变目前对城市和农村土地利用的激励结构，是无法根本改变农地大量流失的局面 目前的政策举措基本是失效的 地方政府大量依靠土地增值收益满足城市建设的需要 政策举措需要提高城市和农村内部土地的利用效率，为城市发展提供更多的土地来源 * 中国土地政策的未来 ３促进农地和城市土地更加高效的利用 可以采取的行动 中短期的行动 反省人为设置最高工业地价、财政补贴土地利用的状况 对城市和农村一体化的功能进行规划（不是简单对农地保护的规划，还包括提供合理城市用地来源的规划） * 中国土地政策的未来 4 创立使土地作为地方政府可持续性税收来源的制度安排 地方财政对来源于土地收入的过渡依赖，是不可持续的 有导致土地粗放利用的嫌疑 而且随着增量土地的减少，面临着税收来源减少的危险（必须寻找替代新的来源） * 中国土地政策的未来 4 创立使土地作为地方政府可持续性税收来源的制度安排 可以采取的行动 引入财产税的可能性（请参考物业税等相关的讨论） 对土地储备的目的和功能进行再评估 大规模的土地储备在国际上并没有成功的经验 目前中国土地