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　　 商业地产ＰＳＯＣ调研模块   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  住宅地产开发中的产业链 具有单一性 商业地产开发中的产业链 涉及环节多，具有复合性 如何对产业链中各环节做客观准确的调研定位? 传统的4P营销模式 4P 供需不平衡 4C　　　　　　　　　　　 房地产营销的4P策略向4C策略转变4P 4C 4C导向需求营销模式 4C 双赢　　　 4P　　　　　　　　　　　　 如何设计需求导向的调研方法，尽可能达到双赢？ 商业地产项目定位雷达图(需求导向) 商业地产调研 “四赢”需求模式作用图 以四方需求为导向做商业地产调研? 商业地产 PSOC 需求导向调研模块 商业地产开发的调研流程 商业地产开发调研流程中PSOC模块的输入 关于ＰＳＯＣ调研模块的几点说明 商业地产项目开发的调研同住宅地产相比，不管从调研流程，调研对象以及调研目的上来看，都更为复杂。PSOC模块希望从产业链中各环节的需求角度切入，从而使商业地产项目的开发更具市场性，使地产和商业做到真正的结合。 由于对商业地产调研实际操作经验和可用资料的缺乏，PSOC调研模块以及各模块的细化，可能存在一些偏差，对于此模块是否真的能够在商业地产项目开发调研中起到一定的促进作用，也持观望态度。 本人的出发点，是想以实用原则出发，希望以模块嵌入式的方法，,使调研内容更加客观实用，为商业地产的开发准确地定位。 动力咨询21世纪宣言 动力管理顾问有限公司 思 索 篇 从产业链看商业地产调研的特点 开发商 购房者 市调特点 商业地产开发商 小业主 大众消费者 小业主/经营者 （双重身份） 经营者 调研特点 思考一: 从房地产营销策略的转变 看商业地产调研的导向 消费者的欲望和需求 消费者愿意付出的成本 沟 通 消费者接触的便利性 产 品 价 格 渠 道 营 销 开发商 消费者 引导消费者需求 消费者满意的价格 双向沟通 消费者接触的便利性 产 品 价 格 渠 道 营 销 消费者 开发商 思考二: 形 成 篇 开发商 项目定位 终端 消费者 经营者 小业主 商业地产 投资商 终端消费者 终端消费者 经营者 小业主 经营者/小业主 （双重身份） 商业地产消费者调研 具有复合性 商业地产直接客户(招商业阶段):小业主,经营者 商业地产商间接客户(运营阶段):终端消费者,与直接客户关系密切 思索 开发商 小业主 Primary investor Sub-investor Operator ／DO Consumer 经营者/双重身份经营者 终端消费者 PSOC各模块细化 地产投资商 (Primary investor) P1 地块价值 与发展 P2 项目 差异性 支撑力 P3 项目投资 经济效益 核算 P11 项目 地块评估 P12 项目的开发 前景分析 P111 地块 自然条件 分析 P112 地块的 四周交通 分析 P113 地块的 四周人流 分析 P121 宏观市场 分析 P122 区域 市场分析 P21 区域 商业地产 市场的 吸纳分析 P22 针对性的 商圈分析 P31 项目 投资核算 P211 市场 最低需求量 P212 市场预测量 P213 市场潜量 P221 商圈范围 的确定 P222 目标项目的 商业环境 分析 P32 项目融资 P33 项目 租售率 P1211 行业环境 分析 P1212 城市规划 P1213 政策法规 P1214 宏观环境 P1221 区域 商业环境 P1222 城市 商圈分析 P223 目标项目的 商业格局 分析 开发商的经济利益点 P 研究模块 标杆企业 及竞争对手 分析 小业主 (Sub-investor) S1 商业地产项目 S2 商铺的资产增值 S11 开发商实力 S12 项目业态规划 S13 项目的后继管理 S21 商铺的租售价格 S22 商铺的二次租售率 S23 商铺的地理位置 S121 业态定位 S123 经营方式定位 S122 目标市场定位 小业主的经济利益点